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Hay Ryad à Rabat : de la ville nouvelle au quartier ?

Hay Ryad, Rabat: from a new town to a district?
Sonia Serhir

Abstracts

Given the lapse of tools for urban planning, new towns were presented as miracle solutions to ensure a controlled and integrated urban development. Since then, the use of this label in vogue is noticed to describe different projects which operate as the exploitation of such a concept in political and economic times in the absence of a clear definition of its content and objectives and in an explicit and stable regulatory framework. The case study of Hay Ryad project in Rabat, publicized as the “New City” can highlight on the one hand major discrepancies between the objectives of affirmative discourse and planning documents, and current social and spatial realities on the other hand. The planning willingness seems to be totally obsolete and thus the initial objectives are set aside as a result of decisions taken at the highest political level and strictly enforced both by public and private operators. Since, the new cities are engaged, at least for the case of Morocco, in conventional modes of manufacture of the city, where the Acts and regulations are not respected at the expense of formal and informal waivers.

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Full text

  • 1 Pour une présentation commode de la notion, voir Merlin, Choay, 1996, p. 847-850.
  • 2 Selon Merlin et Choay, 1996, p. 157-158, Howard était un employé de bureau, socialiste et utopiste (...)
  • 3 Raymond Unwin (1863-1940) est un urbaniste anglais, socialiste et sensible aux problèmes sociaux, q (...)

1La problématique des villes nouvelles n’est pas récente. D’une certaine manière, elle accompagne toute l’histoire des établissements humains urbains. La ville nouvelle ne saurait donc en aucune manière être considérée comme une innovation contemporaine1. Toutefois, l’aménagement planifié de quartiers de villes a connu une nouvelle fortune dans le mouvement de pensée développé au XIXe siècle par Ebenezer Howard2, lequel a élaboré le concept de la Garden City [Cité-Jardin]. Le premier exemple d’un tel modèle fut réalisé en 1903 à Lechtworth, dans la banlieue londonienne, Howard bénéficiant à cette occasion de l’aide de deux urbanistes reconnus, Raymond Unwin3 et Barry Parker. Le modèle de la cité-jardin fut transposé ultérieurement, et répliqué plus ou moins conformément, à différentes époques et dans différents pays dont les contextes politiques et économiques différaient de celui de la Grande-Bretagne du début du XXe siècle, mais aussi entre eux. Ils furent en outre mis en œuvre avec des objectifs très variés, tels que : la volonté d’appliquer les principes modernes de la composition urbaine howardienne ; le désir de maîtriser les phénomènes de spéculation foncière ; celui de coordonner l’intervention publique pour assurer une urbanisation plus efficace et garantir des conditions de vie plus favorables ; absorber la croissance démographique en accroissant l’offre de logements ; favoriser le développement de fonctions spécifiques au plus près des populations des cités-jardins, etc. La même désignation de Garden City sert donc à qualifier des réalités souvent très dissemblables.

  • 4 Indépendamment de la floraison de villes créées lors de la conquête arabe au Moyen-Orient, puis au (...)
  • 5 Le Programme de villes nouvelles a été lancé en 2004 à l’initiative du Roi Mohammed VI, le ministre (...)

2Au Maroc, la notion ne constitue en aucun cas une innovation sur la scène urbaine marocaine puisqu’elle est apparue concomitamment à la naissance de la ville marocaine4. Toutefois, ce n’est qu’avec le lancement récent (2004) d’un Programme de villes nouvelles que le projet de création de telles villes est revenu sur le devant de la scène5, quand bien même cette désignation peut sembler abusive tant ce que recouvrent les projets envisagés sont éloignés des idées d’Howard.

3Dans quelle mesure donc ces créations urbaines du début de la décennie 2000 méritent-elles leur qualification de villes nouvelles ? Permettent-elles de concrétiser les ambitions affichées ?

4Les ambiguïtés, pour ne pas dire plus, qui accompagnent au Maroc les objectifs de la création des villes nouvelles et la définition de leur contenu, peuvent être analysées à l’aune d’un projet original, dont les prémices peuvent être datées des années qui ont suivi l’Indépendance du Maroc, même si sa concrétisation est bien postérieure : il s’agit du projet Hay Ryad, localisé à Rabat, que l’on peut considérer comme précurseur des opérations qui seront entreprises dans le cadre de la politique des villes nouvelles.

5Le flou qui accompagne le concept de ville nouvelle et la difficulté de le cerner a transparu clairement tout au long de la réalisation du projet Hay Ryad. Parce que, pour ses initiateurs, il y a la conviction et la volonté bien ancrée de réaliser une « véritable » ville nouvelle, tandis que, pour ses détracteurs, il ne serait qu’une simple opération de marketing, il nous est nécessaire de nous pencher sur la controverse – voire les controverses – suscitée(s) par le projet Hay Ryad depuis sa création.

  • 6 À l’origine, l’opération Hay Ryad devait concerner 1 500 ha (voir infra).

6Au moment où le projet Hay Ryad commence à prendre forme et à entrer dans sa phase de réalisation, au début des années 1980, il comporte deux innovations majeures en matière d’urbanisme opérationnel en comparaison avec les modalités de fabrication de la ville jusqu’alors mises en œuvre au Maroc. Il s’agit en premier lieu d’une démarche de projet, qui vise à produire un ensemble urbain complet établi selon un plan d’urbanisme qui couvre 570 ha s’étendant à la périphérie méridionale de Rabat6 ; ce plan participe d’une conception globale et, quel que soit l’avis que l’on peut porter sur son contenu, sa conception le distingue nettement de celle des lotissements ou ensembles de logements qui étaient généralement produits à cette époque à l’occasion d’opérations au coup par coup, dénuées de toute vision d’ensemble du développement de l’agglomération. C’est par cette caractéristique qu’Hay Ryad s’apparente à une ville nouvelle. La seconde innovation a trait à la création d’une société dédiée à la réalisation de ce projet, à savoir la Société d’aménagement Ryad (SAR), laquelle constitue le premier exemple marocain d’attribution à un établissement ad hoc d’une opération d’urbanisme de cette ampleur.

7Par ces deux caractéristiques, Hay Ryad préfigure à l’évidence ce que sera, plus tard, la politique des villes nouvelles. Toutefois, entre la conception de l’une et le lancement des autres, le Maroc aura initié, pendant trente ans, différentes alternatives : opérations d’extension urbaine, de renouvellement urbain, de requalification, etc. Les « tâtonnements » qui ont accompagné ces expériences ont révélé les difficultés que les responsables des politiques de l’Habitat et de l’Urbanisme rencontraient pour opérer la distinction, tant dans le contenu que dans la mise en œuvre, entre « projet urbain » et « projet immobilier », difficultés qui sont l’une des causes, à n’en pas douter, des graves dysfonctionnements auxquels sont confrontées les villes marocaines.

  • 7 Le présent article n’aborde pas volontairement la question de l’historique du concept de ville nouv (...)

8En tant que l’on peut considérer le projet Hay Ryad comme une préfiguration – un laboratoire ? – des villes nouvelles qui sortiront de terre plus de quarante années après lui, l’examen de sa genèse d’une part, des transformations de ses partis urbanistiques pendant sa conception et le début de sa réalisation, puis les modifications opérées tout au long de celle-ci, d’autre part, méritent attention. Il est à ce propos particulièrement légitime de s’interroger pour savoir si des leçons ont été tirées de l’expérience d’Hay Ryad, et si oui lesquelles, par qui et pour quelles conséquences7.

Hay Ryad : une ville nouvelle ? Un quartier de la capitale ?

9Le projet Hay Ryad est né dans un contexte particulièrement complexe, celui du Maroc de l’après indépendance, ce qui explique qu’il ait été long à se concrétiser. Sa conception comme sa réalisation ont été semées d’embûches ; son avancement a été ralenti par diverses péripéties, qui sont certes aujourd’hui de l’ordre de l’histoire, mais qui n’en expliquent pas moins, dans une large mesure, sa configuration actuelle.

La genèse du projet Hay Ryad

  • 8 Michel Écochard (1905-1985) a été responsable du Service de l’Urbanisme au Maroc de 1946 à 1953, su (...)
  • 9 Face à l’épuisement du patrimoine foncier public, le ministère de l’Urbanisme créa le FNAET en 1973 (...)

10Après son Indépendance, le Maroc a enregistré une accélération de sa croissance démographique, laquelle s’est accompagnée d’une intensification de l’exode rural et a généré une véritable explosion urbaine. Afin de favoriser l’accession à la propriété d’un logement et de contrecarrer les méfaits de la spéculation foncière et immobilière, l’État procéda, par le biais d’organismes publics et semi-publics, à la réalisation de plusieurs programmes d’habitat destinés en principe à toutes les couches sociales. Ils se voulaient la continuation des programmes d’habitat conçus au temps d’Écochard (opérations El Fath, Hay Salam, Yacoub El Mansour, Hay Ennahda, Souissi…)8. Ces opérations constituaient des ensembles de taille variable, dont la superficie pouvait aller jusqu’à 300 ha. Les immeubles d’habitat économique et social étaient financés par le budget de l’État (lequel était le plus souvent engagé à fonds perdus, en dépit de la mise en place d’un système de récupération des fonds dont l’application était cependant difficile et fut même parfois déficiente). Les opérations de lotissement par contre étaient permises grâce à un montage financier établi sur la base d’un préfinancement dont l’instrument de base était le Fonds national d’achat et d’équipement des terrains (le FNAET)9. Par la suite, et conformément aux orientations du SDAU de Rabat-Salé de 1972, les autorités optèrent pour la réalisation d’autres opérations en prenant en charge la viabilisation des lotissements.

11En réalité, les opportunités foncières constituaient des facteurs de localisation de ces opérations immobilières bien plus déterminants que n’importe quel autre motif urbanistique ou technique, si bien que les ensembles ainsi produits ne se souciaient guère de créer un aménagement urbain intégré. Il en est logiquement résulté une marqueterie de lotissements, d’ensembles immobiliers à caractère résidentiel dotés d’un minimum d’équipements de proximité et destinés à permettre l’accès à la propriété au plus grand nombre. Ce dynamisme des opérations de construction s’explique, à l’époque, par l’existence d’une demande de logements extrêmement forte de la part de la population urbaine marocaine, en particulier des fonctionnaires et des membres d’une classe moyenne en cours de constitution, en même temps qu’il a été rendu possible par la croissance économique relativement rapide enregistrée par le pays dans les années 1970-1980, elle-même liée, dans une grande mesure, à l’augmentation de la production et de l’exportation des phosphates, dont le prix sur le marché mondial était alors au plus haut. C’est dans ce contexte de croissance démographique des villes, et de Rabat particulièrement, et de dynamisme constructif que s’inscrit le projet de Hay Ryad. Au moment où la décision est prise de le lancer, au milieu des années 1970, il est prévu qu’il mobilise 1 500 ha, en trois tranches de 500 ha chacune, avec l’ambition d’y construire une « ville nouvelle » devant accueillir 200 000 habitants.

Fig. 1. Évolution de l’urbanisation à la périphérie des villes de Rabat-Salé et localisation de Hay Ryad.

Fig. 1. Évolution de l’urbanisation à la périphérie des villes de Rabat-Salé et localisation de Hay Ryad.

Sources : Agence urbaine de Rabat-Salé, 2005 & Société d’aménagement Ryad. Cartographie : Fl. Troin • CITERES 2017.

12Le premier Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) de l’agglomération de Rabat-Salé, établi en 1972, retenait le sud-ouest de la capitale comme l’une des zones prioritaires où devait s’effectuer sa croissance, sans que, toutefois, le document ne précise ni la localisation exacte des extensions projetées, ni les superficies nécessaires, ni leur contenu ou leurs caractéristiques typo-morphologiques. L’objectif principal du SDAU était d’indiquer une direction pour l’extension de l’urbanisation afin qu’y soit éliminée toute occupation et empêchée toute initiative d’accaparement susceptible d’en entraver l’aménagement. C’est donc là que, en conformité avec le SDAU, fut projeté Hay Ryad, sur des terrains de statut guich, dont on pensait qu’ils pourraient être rapidement et aisément libérés.

Hay Ryad : « LE » projet
de l’après-Indépendance

  • 10 Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme, du Tourisme et de l’Environnement, le MHUTE ; devenu en 197 (...)

13Hay Ryad était à l’origine une opération programmée pour accueillir en priorité des habitants disposant de revenus réguliers qui, s’ils étaient généralement fonctionnaires, devaient se distribuer assez largement tout le long de la grille des salaires. Dans un premier temps, c’est au ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme, du Tourisme et de l’Environnement (MHUTE)10 qu’il revint de préciser le projet, puis de le réaliser ; c’est donc ce ministère qui assure la maîtrise d’ouvrage. Il envisage un lotissement, dont les lots seraient fournis à des prix inférieurs à leur prix de revient, pour favoriser l’accès à la propriété à un large éventail d’acheteurs, répartis entre les différents ministères selon un système de quotas qui prévoyait d’accorder une sorte de priorité aux fonctionnaires les plus méritants. Le principe de cette disposition a été entériné par un accord conclu en 1973 entre le MHUTE, le ministère des Finances et le ministère de l’Intérieur.

14Le projet initial était celui d’un lotissement « classique ». Le MHUTE n’avait pas entrepris une recherche particulière en matière de conception urbanistique et de contenu du programme ; ses responsables ne s’étaient pas souciés de créer un ensemble urbain intégré et animé ; leur principale ambition consistait à réaliser un ensemble d’habitat proposant le nombre le plus élevé possible de logements et doté d’un minimum d’équipements de proximité, auquel, au mieux, l’urbanisme devait s’adapter. D’ailleurs, l’appellation « Hay Ryad », dont la traduction peut être « quartier jardin » (soit une traduction presque littérale de « cité-jardin »), révèle à la fois la source d’inspiration et le manque d’originalité de ses concepteurs. Pour eux, ce ne saurait être autre chose qu’un simple quartier de Rabat, qui se situerait dans la continuité spatiale du quartier Souissi.

  • 11 La réalisation des études urbanistiques a été, dans ce cas, le fait des responsables et agents de l (...)

15De la même manière, mais sur le plan urbanistique cette fois, la structuration et l’organisation interne de Hay Ryad sont le produit des seuls techniciens et décideurs du MHUTE11. Cette manière de faire se situe en quelque sorte dans la continuité de ce qui avait été entrepris à Agadir, lorsque la reconstruction de la ville après le séisme de 1960 le fut selon un parti urbanistique ayant été le fruit principal de la réflexion des cadres de l’Administration marocaine. Compte tenu de la superficie prévisionnelle d’Hay Ryad, les techniciens de l’Urbanisme ont prévu que le développement du quartier s’effectue autour d’un centre principal et de centres secondaires chargés de compléter le rôle du principal. Les lots d’immeubles destinés à localiser les fonctions centrales (administrations et établissements publics, commerces de différents niveaux, professions libérales et services privés) n’avaient pas à l’origine d’affectation précise – ils comportaient aussi des appartements pour l’habitat – et ils devaient être vendus au prix du marché. Le produit de ces ventes rendait possible l’établissement d’une péréquation avec les lots d’habitat individuel, qui pouvaient ainsi être vendus à un prix sensiblement inférieur à celui du marché.

Fig. 2. Plan prévisionnel (1973) de Hay Ryad sur les 1 500 ha initialement prévus.

Fig. 2. Plan prévisionnel (1973) de Hay Ryad sur les 1 500 ha initialement prévus.

Source : Société d’aménagement Ryad.

16Confronté à des difficultés sérieuses, foncières, techniques et financières, il fallut cependant rapidement réduire les ambitions. Le projet fut ramené à une superficie de 528 ha. En réalité, les obstacles avaient été largement sous-estimés : l’apurement du foncier souleva des oppositions très fortes de la part des guicheurs – et il n’est pas encore totalement achevé –, ce qui provoqua de longues périodes d’interruption des chantiers ; l’indemnisation des occupants nécessita plus de moyens que prévus ; la réalisation de l’émissaire pour l’assainissement prit beaucoup de temps ; et, enfin, l’équilibre financier s’avéra quasiment inatteignable : le passif important constaté dès 1984, en dépit du patrimoine foncier dont disposait le programme, contraignit l’Etat, qui refusait de dispenser des subventions, à recourir à l’emprunt, ce qui lui imposa de procéder à un changement radical en matière de maîtrise d’ouvrage. En définitive, les travaux, principalement d’infrastructures, durent être suspendus en 1979-1980.

17La situation ne put être débloquée qu’avec (et après) la création en 1983 de la Société d’aménagement Ryad (la SAR), un établissement public jouissant d’une large autonomie de gestion et dont l’objet était limité à la réalisation du seul projet Hay Ryad – soit la première expérience de ce qu’on appellerait aujourd’hui une société d’aménagement « dédiée ». La mise sur pied de cette société permit aussi que l’on passe d’une maîtrise d’ouvrage publique à une maîtrise d’ouvrage déléguée. La SAR a été placée « sous le contrôle du groupe de la Caisse de dépôt et de gestion (CDG) » pour signifier, selon M. M’Barki (1998, 25), son directeur général du moment, « que les pouvoirs publics devaient garder le contrôle de l’opération et de son équilibre, sans aucun recours à la subvention publique ». Cette organisation trouve probablement son explication dans le fait que le directeur général de la Caisse de dépôt et de gestion cumulait cette fonction, à l’époque, avec le portefeuille du ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire.

Le concept de ville nouvelle : la force de l’idée

18La SAR était convaincue que l’une des conditions essentielles de la réussite du projet Hay Ryad résidait dans sa capacité à le faire connaître et à convaincre la clientèle potentielle en en explicitant les objectifs et les enjeux. C’est pourquoi elle mit immédiatement en place une politique systématique de promotion, organisée selon deux types d’actions : la communication institutionnelle et le marketing direct.

19Dans ce but, le nouveau maître d’ouvrage entreprit de réviser le projet initial. Abandonnant l’idée d’un vaste lotissement « classique », il retint celle de faire de Hay Ryad une « vraie » ville nouvelle. Pour la SAR, c’était un moyen de distinguer l’opération qu’elle lançait de l’image peu attractive véhiculée jusqu’alors par une initiative qui ne parvenait pas à tenir ses promesses (ne serait-ce que de calendrier) et dont le caractère banal ne provoquait aucun enchantement de la part de la clientèle potentielle. Si l’on en croit toujours M. M’Barki (1998, 4-5), « cette idée [de ville nouvelle] a germé comme une réflexion pragmatique, comme un exercice purement intellectuel, plus motivant que la simple mission d’achèvement d’une opération en panne depuis quelques années déjà, pour en avoir sans doute sous-estimé la taille et la complexité… Dès lors, le rêve superbe de la “ville nouvelle” a constamment habité Hay Ryad. Il était le seul à même de donner au projet de nouvelles ambitions. [Mais] comment, aux plans conceptuel, technique, et en grandeur nature, passer d’un immense projet de lotissement à un projet de ville ? [c’est-à-dire] livrer [non seulement] des lots à leurs attributaires, [mais] avec la ville en plus ».

  • 12 Ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire, non daté, p. 1.
  • 13 Hay El Fath constitue une extension, sur 370 ha, à l’ouest de Rabat, qui se situe dans le prolongem (...)

20À vrai dire, l’idée de concevoir Hay Ryad comme une « ville nouvelle » n’est pas complètement une « invention » de la SAR, comme celle-ci a toujours voulu le faire croire. Au tout début du processus, le MHAT étant alors en responsabilité du projet, furent établis des rapports préliminaires qui envisageaient explicitement l’éventualité de le concevoir comme une ville nouvelle. L’idée n’était pas absente des réflexions des responsables initiaux et de leurs techniciens et urbanistes. Ainsi, dans l’un de ses premiers (bien que non daté) rapports, on peut lire : « Le projet Ryad est la première opération entreprise à cette échelle au Maroc […]. C’est une ville nouvelle qui va naître auprès de la capitale administrative, Rabat […]. Cette opération prototype permettra de cerner de façon plus précise les problèmes des villes nouvelles et de promouvoir l’organisation nécessaire à sa répétition dans d’autres villes du Royaume, où les besoins sont également grands »12. Pour autant, dans ce même rapport, Hay Ryad est présenté comme se situant dans la continuité de l’opération Hay Al Fath13, ainsi que dans celle d’autres vastes lotissements initiés dans les années 1970 par le Département de l’Habitat, sans que ceux-ci n’aient jamais été rapprochés par lui du modèle des villes nouvelles. Ces hésitations, pour ne pas dire ces contradictions, qui marquent le discours officiel révèlent que la réflexion urbanistique, à ce moment-là, fluctuait entre plusieurs conceptions, sans que les implications des unes et des autres soient correctement établies, et sans que les différences entre ces options soient véritablement ressenties comme importantes.

21On ne s’étonnera donc pas, dans ces conditions, que pendant toute la phase de réalisation du projet, mais aujourd’hui encore, une querelle d’école se soit produite à propos de la manière dont il fallait qualifier Hay Ryad. Dans sa thèse, K. Karibi (2010, 63) constate ainsi que :

« jusqu’à présent, les avis restent partagés à ce sujet. Ceux qui […] qualifient [Hay Ryad] de simple opération de lotissement s’appuient principalement sur l’aspect procédural de la réalisation du projet et son statut administratif en tant que quartier parmi ceux de Rabat. [Et ce] d’autant […] que […] [l’usage du terme] arabe Hay renvoie au quartier et non à la ville ».

22On comprend donc aisément pourquoi, dans sa logique de communication à des fins de marketing, la SAR a tenté d’imposer la désignation de « Rabat-Ryad », laquelle était susceptible de lever toute ambiguïté entre ce que la Société voulait signifier – une nouvelle Rabat, à savoir la ville nouvelle – et les lotissements résidentiels, principalement composés d’habitat, tels que Hay El Fath, Hay El Massira ou Hay Ennahda, et dont la production n’avait jamais eu d’autre ambition que d’en faire des quartiers de la périphérie de la capitale. Par ailleurs, la SAR et ceux qui partageaient ses objectifs mobilisèrent, pour défendre le fait qu’il s’agirait bien d’une ville nouvelle, la comparaison avec les villes nouvelles égyptiennes, lesquelles, selon eux, se démarquaient du modèle européen (français ?). Pour eux, en effet, l’expérience égyptienne serait plus proche d’un concept « nord-africain » de ville nouvelle [sic], dans la mesure où « l’extension de la ville du Caire est composée d’un chapelet de “villes nouvelles” équivalentes à Hay Ryad » (M’Barki, 1998, 69).

La centralité de Hay Ryad : quelle philosophie ? Quels enjeux ?
Quel agenda pour sa réalisation ?

23P. Merlin et F. Choay (1996, 898) rappellent avec justesse que « dans toutes les villes nouvelles, le centre urbain joue un rôle essentiel et vise la plurifonctionnalité » ; c’est lui qui doit permettre l’émergence, au fil du temps, de l’urbanité et c’est lui aussi qui doit favoriser la cristallisation d’une identité suffisamment forte pour que les habitants de la ville nouvelle puissent se distinguer de ceux qui résident dans le reste de l’agglomération urbaine. La question de la centralité revêt donc une importance stratégique pour toutes les villes nouvelles.

24Dès lors qu’il a été décidé que le projet Hay Ryad serait celui d’une telle ville nouvelle, le principe de centralité a été – logiquement – retenu : le premier schéma de structure urbanistique prévoyait ainsi la réalisation d’un fort pôle d’animation distribué autour d’un mail central, creuset d’une centralité appelée à se renforcer au fil du temps. Cette conception ne s’est toutefois pas imposée sans mal, comme le rappelle M. M’Barki (1998, 157) :

« Nous avons eu quelques difficultés à faire admettre à l’équipe des “architectes-constructeurs” qu’ils devaient penser “centre urbain” plutôt que simplement “grand projet immobilier” situé au centre d’une “grande chose” ».

25Une fois le principe de centralité retenu, restait toutefois à en définir le contenu. Après réflexion, il fut décidé de différer la réponse à donner au problème, en attendant que la « ville » nouvelle prenne forme et que le « temps urbain » fasse son œuvre, condition pour que son extension et sa taille puissent être envisagées avec une relative certitude. À ce moment-là, il deviendrait sans doute possible de conférer au centre programmé une configuration et des fonctions aussi bien adaptées que possible à la ville nouvelle prise dans sa totalité. La démarche ainsi adoptée par la SAR et ses responsables se caractérise donc par un réel empirisme ; elle diffère en cela de celle retenue par exemple pour le centre-ville d’Évry, dans la région parisienne, ou pour celui de Brasilia, où un embryon de centre – avec l’Agora et un centre commercial, à Évry – a commencé à être réalisé en même temps que les quartiers résidentiels sortaient de terre.

  • 14 Ce concours national d’idées relatif à l’ordonnancement architectural du pôle d’animation de la zon (...)

26Le concours d’architecture pour la conception du centre-ville de Hay Ryad se révéla infructueux, les propositions reçues étant jugées insuffisantes ou inadaptées14. À la suite de quoi, les responsables décidèrent de confier la réalisation de ce centre à un promoteur unique, ce qui présentait à leurs yeux l’avantage d’en garantir la cohérence et l’homogénéité, en même temps que cela permettait d’imposer plus aisément le respect d’un calendrier précis. C’est la Caisse de dépôt et de gestion (CDG) qui, au travers de sa filiale la Compagnie générale immobilière (CGI) – dont l’expérience en matière de promotion immobilière était reconnue –, fut retenue pour réaliser ce centre-ville.

  • 15 Bofill a commencé à travailler sur ce projet en 1978 à l’instigation du maire de Montpellier de l’é (...)

27L’équipe en charge, au sein de la CGI, de ce projet commença par effectuer une étude des expériences déjà menées sur cette question, notamment celles pour lesquelles on disposait de suffisamment de recul pour que leur évaluation soit crédible, et qu’elle puisse identifier le pourquoi et le comment des modifications apportées aux objectifs initiaux. Finalement, son intérêt fut retenu par deux types, très différents, d’organisation de la centralité. D’une part, celui de l’avenue Mohammed V à Rabat, le grand axe administratif et commercial qui, au cœur de ce qui fut la ville coloniale, prolonge l’axe principal de la médina. D’autre part, certaines expériences d’opérations revêtant le caractère de « villes nouvelles », notamment celles situées dans la région parisienne, parce qu’elles présentaient, à leurs yeux, une problématique très similaire à celle qu’ils devaient résoudre à Hay Ryad, à savoir créer une entité urbaine intégrée, autonome (en termes d’emplois et de vie sociale) et dont les fonctions seraient complémentaires de celles des communes voisines. Le quartier « Antigone » à Montpellier15, conçu par l’architecte catalan Ricardo Bofill, a également constitué une source d’inspiration notoire pour les concepteurs de la centralité d’Hay Ryad, du fait de sa configuration linéaire et de sa réalisation différée par rapport à son environnement (immeubles de bureaux et résidentiels).

Fig. 3a & 3b. Proximité des solutions linéaires adoptées pour l’aménagement d’une centralité : Antigone et Hay Ryad.

Fig. 3a & 3b. Proximité des solutions linéaires adoptées pour l’aménagement d’une centralité : Antigone et Hay Ryad.

Sources : www.montpellier-herault.com/quartier-antigone.html, brochure « Ville et territoires » & Société d’aménagement Ryad, 1997.

La mise en œuvre de Hay Ryad :
une urbanisation au coup par coup

28Dans les développements qui suivent, nous chercherons à confronter les objectifs de ceux qui ont planifié et mis en œuvre Hay Ryad, tant sur le plan matériel que symbolique, avec la réalité observée et vécue. Nous nous interrogerons donc pour déterminer dans quelle mesure et dans quel sens les partis pris urbanistiques initiaux ont été modifiés, et, si tel est le cas, pour quelles raisons. Notre analyse ne se limitera pas à la seule dimension spatiale (plan du quartier, volumétrie, etc.), mais elle s’efforcera d’intégrer aussi les aspects sociaux. Elle interrogera enfin les interactions entre le social et le spatial pour déterminer les principales caractéristiques de l’espace perçu par les habitants, ainsi que leur degré de satisfaction de la vie dans la ville nouvelle. Nous nous poserons ainsi la question de la conformité de l’image que les habitants et usagers se forgent d’Hay Ryad avec les conceptions de ses promoteurs.

La réalisation et le développement de Hay Ryad : des dérapages multiples par rapport aux objectifs

29Au plan urbanistique, Hay Ryad se voulait une opération de type nouveau, qui marquerait une rupture avec les actions d’urbanisme précédentes. Toutefois, on l’a vu, les conceptions initiales n’étaient pas toujours fermement arrêtées, si bien que le parti d’aménagement adopté au commencement de sa réalisation n’a été appliqué qu’au prix de tâtonnements successifs, dont certains suffisamment importants pour déboucher sur des remises en cause de choix antérieurs. Il est probable que ces hésitations résultent des difficultés des concepteurs à se détacher de l’héritage urbanistique lié à leurs formations et à leurs pratiques antérieures, qu’il s’agisse de celui trouvant sa source dans le modèle de la médina et de son organisation interne, avec une introversion des centralités rappelant la disposition intérieure des demeures traditionnelles, ou de celui prenant son origine dans un urbanisme moderne, qui insiste sur l’axialité et les effets de perspectives dont la recherche est posée comme une nécessité, particulièrement pour ce qui est des centres-villes.

30Notre propos consiste maintenant à illustrer ces considérations générales à partir de quelques exemples précis, que nous avons choisis (parmi d’autres) pour leur caractère emblématique.

Un centre-ville tiraillé entre le culturel et le cultuel

  • 16 La Caisse de dépôt et de gestion a garanti deux emprunts souscrits par la SAR en 1984 et 1985, ce q (...)

31Le centre de ville de Hay Ryad a connu, suite à son acquisition par la CDG16, des modifications urbanistiques majeures par rapport à ce qui était prévu à l’origine.

32Au départ, en effet, il devait, pour exprimer une forte centralité, combiner deux dimensions, l’une monumentale, avec son axe structurant bordé de galeries, ses grandes emprises et perspectives (mail et place carrée), et l’autre voulant favoriser le rassemblement des hommes, la convivialité et les activités culturelles avec des espaces piétons, des bâtiments de faible hauteur et des voies qui ne pourraient être utilisées par des véhicules automobiles. Cette seconde dimension, visant à créer un vaste espace public, était symbolisée par un parc central au sein duquel devaient être construits un théâtre, une bibliothèque, un conservatoire de musique et d’autres équipements du même type. L’idée principale consistait donc à créer les conditions d’une complémentarité des fonctions et d’une cohérence de l’organisation spatiale, telles qu’elles se révéleraient capables d’attirer toutes les générations et types d’usagers et d’habitants et de satisfaire leurs demandes, particulièrement en matière culturelle.

33Qu’il s’agisse de l’une ou l’autre de ces dimensions, le projet a connu un certain nombre de dérapages. Ainsi, la circulation automobile a-t-elle été transférée à l’arrière du bâti bordant le mail. Les équipements culturels envisagés dans le parc ont été abandonnés, officiellement pour des raisons financières, ce qui a signifié l’incapacité, pour le centre, d’acquérir la notoriété suffisante pour garantir son rayonnement sur l’ensemble de la ville nouvelle – ce qui, ipso facto, lui interdisait d’envisager de rayonner au-delà, c’est-à-dire sur l’ensemble de l’agglomération de Rabat-Salé, grâce à l’organisation de quelques événements marquants.

Fig. 4. Plan initial du parc Ryad avec les équipements culturels et de loisirs projetés.

Fig. 4. Plan initial du parc Ryad avec les équipements culturels et de loisirs projetés.

Source : Société d’aménagement Ryad. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.

34Des modifications notables furent également apportées à la disposition et à l’agencement des principales fonctions qui devaient trouver place dans le centre. Ainsi, la grande mosquée, dont l’emplacement initial se trouvait à l’intersection du mail central et de l’avenue Annakhil, a finalement été construite dans le parc central. La justification qui fut donnée à ce transfert était liée à la dimension symbolique de la mosquée en tant qu’espace de culte et lieu de repos de l’esprit, deux caractères nécessitant, selon les décideurs, un cadre paisible et serein, éloigné des nuisances du quotidien et de la pollution que provoquerait la circulation automobile. Le déplacement de la mosquée permit de dégager une place, dénommée la « place des Arts », qui se voulait une sorte de porte appelant à son franchissement pour découvrir le mail central ; sur cette place avait été prévue l’érection d’une « fontaine-sculpture » de Carlos Muella. Toutefois, cette idée séduisante a vite été abandonnée, faisant en sorte que la place soit aujourd’hui exclusivement minérale, n’offrant aux regards qu’une simple – banale ? – sculpture de bronze et de marbre.

Fig. 5a & 5b. Le parc Ryad et la place des Arts après les modifications de la programmation, dans leur configuration actuelle.

Fig. 5a & 5b. Le parc Ryad et la place des Arts après les modifications de la programmation, dans leur configuration actuelle.

Source : Société d’aménagement Ryad & Google Maps, 2016. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.

Des partis urbanistiques chamboulés par des décisions purement politiques

35Pour illustrer la manière dont les partis urbanistiques de la ville nouvelle ont souvent été considérés comme d’importance mineure par les autorités politiques centrales, et comment ces dernières ont imposé des changements dans le programme initial, nous prendrons l’exemple de l’îlot 31. Cet exemple illustre en effet très clairement ce que nous avons qualifié d’urbanisation au coup par coup (cf. supra). L’îlot 31 se trouve dans la zone située au centre de Hay Ryad, entre le parc et la place du Commerce.

Fig. 6. L’îlot 31 dans Hay Ryad.

Fig. 6. L’îlot 31 dans Hay Ryad.

Source : Société d’aménagement Ryad, 1998. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.

36Notre choix de l’îlot 31 réside dans le fait que l’affectation qui était prévue pour les différents blocs qui le constituent (voir, infra, Fig. 7a-7b) a été modifiée de fond en comble, ce qui a affecté l’image du centre ainsi que les pratiques qui devaient s’y dérouler. En effet, la position de cet îlot devait lui permettre d’assurer le lien entre les équipements culturels prévus dans le parc et la place du Commerce, en même temps que sa configuration garantissait la continuité de la perspective visuelle, depuis le parc, grâce à sa percée de part en part. Devaient y être construits des immeubles comportant des appartements résidentiels aux étages, tandis que les locaux des rez-de-chaussée étaient destinés à accueillir des commerces dont les vitrines ouvriraient sur l’axe structurant et piétonnier traversant l’îlot. Ainsi, cet îlot devait-il apporter une contribution décisive à l’animation de tout l’axe central en évitant de l’interrompre par un quelconque hiatus. Les immeubles collectifs à usage résidentiel, avec leurs aires de stationnement, devaient se disposer de part et d’autre de cet axe. Le parti urbanistique adopté pour cet îlot avait donc le mérite de la cohérence, sans compter qu’en favorisant la convivialité et l’animation de la zone, on pouvait espérer qu’il entrerait en résonance positive avec le caractère monumental de la partie nord-est du mail central.

37Cette ambition a été annihilée par la décision des plus hautes autorités de l’État d’y localiser exclusivement des ministères et les sièges de plusieurs organismes publics ou parapublics. Très tôt, le ministère de l’Habitat a fait le forcing pour obtenir un emplacement face au parc, en une situation évidemment fort prisée. À sa suite sont venues d’autres administrations, qui ont profité de leur transfert à Hay Ryad pour y rassembler leurs services jusqu’alors dispersés en plusieurs lieux de Rabat. Le résultat, qui était prévisible, en est l’atténuation, pour ne pas dire la disparition, de la mixité fonctionnelle, une animation très réduite à certaines heures de la journée – autres que celles auxquelles entrent et sortent fonctionnaires et employés –, ainsi que l’apparition d’un hiatus au niveau de cet îlot lorsqu’on parcourt le centre. À quoi s’ajoute le fait que la diversité de la typologie des bâtiments, préconisée par les concepteurs et destinée à garantir l’échelle humaine de l’îlot, a disparu au profit de huit sièges administratifs, massifs avec leurs constructions comportant entre quatre et six niveaux.

Fig. 7a & 7b. Modifications apportées à l’affectation des blocs constitutifs
de l’îlot 31.

Fig. 7a & 7b. Modifications apportées à l’affectation des blocs constitutifsde l’îlot 31.

Source : Société d’aménagement Ryad, 1998 & 2005. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.

38Le non-respect du parti d’aménagement initialement retenu pour l’îlot 31 a grandement contribué à produire une rupture dans la liaison entre la place de Commerce et le parc et, en conséquence, a eu pour effet d’accroître son isolement par rapport aux autres éléments constitutifs du centre-ville de Hay Ryad. À quoi il convient d’ajouter les nuisances que pourraient engendrer à terme le manque de places de stationnement, l’encombrement permanent des avenues et boulevards dans la journée, l’absence de vie après les heures de travail, soit tous les phénomènes négatifs qui accompagnent généralement la concentration en un même lieu d’activités essentiellement administratives et financières – ce que géographes et urbanistes qualifient généralement de « phénomène de city » en référence à l’évolution déjà ancienne de la City de Londres.

La place Carrée, une gestation difficile, des options hésitantes

  • 17 Le chantier a démarré en 2011. Le maître d’ouvrage du projet est la CDG à travers sa filiale Fonciè (...)

39La place Carrée constitue un autre exemple de la manière dont la ville nouvelle, et son centre tout particulièrement, se réalise au coup par coup, sans tenir compte finalement des partis urbanistiques retenus à l’origine. Ici, les hésitations et les changements dans les projets qui la concernaient ont été tels que son aménagement n’est toujours pas achevé (en 2016)17 ; ainsi, dix ans après que le mail central eut été aménagé dans sa totalité, la place Carrée en est-elle encore au stade du chantier. Pourtant, cette place, conçue comme une esplanade traversée par une voie secondaire la reliant aux principales artères de Hay Ryad, devait jouer un rôle notable dans l’organisation et le fonctionnement de la ville nouvelle. La conception initiale de la place Carrée a ensuite été abandonnée. Ont alors été étudiées pendant les années 1990 quatre variantes d’aménagement, dont le point commun était qu’elles envisageaient toutes de localiser sur son pourtour des activités ludiques et d’animation culturelle. Mais soit pour des raisons financières, soit parce que les partis proposés étaient jugés inadaptés, aucune n’a été retenue.

40Le Groupement constitué par la SAR et la CGI a donc initié en 2007 un nouveau changement de programme. Si le principe d’une localisation privilégiée d’équipements culturels et de loisirs y fut maintenu, les éléments qui devaient les composer étaient différents. Etaient en effet retenue l’ouverture de deux salles de cinéma, d’un théâtre, d’un hôtel urbain et d’un drugstore, tandis que des unités résidentielles compléteraient l’ensemble. Les études destinées à concrétiser cette option ont été conduites jusqu’à l’obtention du permis de construire en 2004. Les travaux ont même été lancés à sa suite, en commençant par le terrassement des parkings en sous-sol. Mais le maître d’ouvrage a décidé, peu après, d’interrompre les travaux pour des raisons jamais explicitées officiellement.

41Un nouveau changement de stratégie de la part de la CDG a encore retardé les travaux d’aménagement de la place Carrée, lesquels n’ont été repris qu’en 2011, mais avec une programmation encore différente. Tous les équipements à finalité culturelle ou ludique ont été passés à la trappe et, désormais, les immeubles bordiers seront exclusivement réservés aux bureaux et aux commerces, tandis que les parkings seront formatés en fonction des besoins de ce type d’activités.

Fig. 8a, 8b & 8c. Projet d’aménagement de la place Carrée.

Fig. 8a, 8b & 8c. Projet d’aménagement de la place Carrée.

Sources : Google Earth, 2012 ; Caisse de dépôt et de gestion, 2009 ; S. Serhir, avril 2016.

42Des deux cas étudiés, choisis parmi bien d’autres pour leur valeur d’exemple, il ressort que la CDG, en tant que propriétaire du foncier du centre de Hay Ryad, détient seule, par la volonté des plus hautes autorités politiques, la capacité de décision pour sa réalisation selon sa propre conception. Elle seule décide de la vocation des terrains et de leur affectation, des typo-morphologies, et donc des formes urbaines finalement produites. Mais il apparaît aussi très clairement que ce qui guide la CDG dans ses choix est avant tout la réussite financière de l’opération, laquelle prime très largement sur l’équilibre et l’harmonie des espaces proposés aux habitants et aux usagers. Ces choix viennent aussi en contradiction avec la volonté des promoteurs initiaux de favoriser une complémentarité des fonctions aussi bien dans le centre urbain que dans les différents secteurs qui le composent. La CDG impose ainsi un état de fait qui annihile tous les efforts déployés au moment de la programmation pour éviter que la ville nouvelle ne soit qu’une reproduction de ces mêmes lotissements que le Maroc produisait en masse à l’époque. La plupart des idées, souvent assez novatrices, émises par les premiers concepteurs, qui tentaient de faire en sorte que Hay Ryad réalise l’ambition d’être une « nouvelle » ville – c’est-à-dire une ville différente de ce dont on avait l’habitude –, n’ont généralement pas connu le moindre début de concrétisation, ou bien, quand elles en ont connu un, la réalisation en fut rapidement abandonnée. Ce sont les considérations purement économiques et financières qui ont guidé et guident toujours encore l’opération Hay Ryad.

Hay Ryad, pôle d’attraction de l’agglomération de Rabat ?

43L’extension de la ville de Rabat et la constitution de la vaste agglomération de Rabat-Salé se sont accompagnées de l’émergence de plusieurs centralités autres que celles historiques. Celles-ci sont constituées, outre les médinas (de Rabat, de Salé), de l’avenue Mohammed V, lequel, axe principal de la ville européenne, a localisé de nombreux sièges de l’Administration, des sièges sociaux d’entreprises de tous types, des établissements bancaires, tous ayant une forte signification symbolique et exerçant un rayonnement dépassant largement les limites administratives de la capitale ; à ces fonctions tertiaires supérieures s’est adjointe très tôt une grande densité de commerces, dont nombreux de qualité, de services rares, de professions libérales et d’activités diverses. La conjonction de ces fonctions dans un espace limité, rendant ainsi leur concentration très visible, a conféré à ce boulevard le caractère de centre majeur de la capitale et de son agglomération. Dans une large mesure, ce rôle s’est maintenu jusqu’à aujourd’hui, même si atténué du fait des évolutions qui, après l’Indépendance du Maroc, l’ont affecté.

44Une première migration des fonctions du tertiaire supérieur s’est opérée depuis l’avenue Mohammed V vers l’Agdal entre 1990 et 2000, au moment où ce quartier, jusqu’alors majoritairement constitué de villas (souvent habitées par des Européens), commença à se transformer sous l’effet de l’édification d’un très grand nombre d’immeubles. Outre des logements assez vastes, ceux-ci proposaient aussi des surfaces de bureaux, que vinrent occuper plusieurs administrations, ainsi que des locaux susceptibles d’accueillir commerces et services. Beaucoup de ces activités engagèrent alors leur transfert depuis le centre européen, tandis que d’autres se créaient directement à l’Agdal pour profiter de la dynamique urbaine et du peuplement rapide qui y amenait des populations plutôt assez aisées, voire très aisées.

45À partir du début des années 2000, on assiste à un nouveau transfert des sièges de l’Administration centrale, d’organismes parapublics et de grandes sociétés vers Hay Ryad, engendrant par là-même la constitution d’une nouvelle centralité dans le cœur de la ville nouvelle. Outre plusieurs ministères, ont été implantées ici des institutions d’importance, tant par l’expression régalienne de leurs fonctions que par les effectifs qu’elles emploient, telles la Cour suprême, la Banque du Maroc ou la Trésorerie générale du Royaume. D’autres sont aussi une expression forte de l’État, quand bien même leur rayon d’action se limite à l’environnement régional, comme c’est le cas de l’Agence urbaine de Rabat-Salé. À cette concentration de grands services publics, qui font désormais de Hay Ryad un pôle administratif de premier plan au sein de l’agglomération, s’ajoutent plusieurs grandes surfaces commerciales (Marjane, Aswak Essalam), dont la zone de chalandise est extrêmement étendue, drainant ainsi des clientèles nombreuses et variées qui, au-delà de leurs achats dans les malls, en profitent souvent pour faire du lèche-vitrines sur le boulevard central, y consommer ou s’y procurer quelque bien ou service. En effet, de nombreuses enseignes commerciales et de services, souvent franchisées, ont accompagné cette migration de la centralité, comme si elles répondaient à un effet de mode auquel il leur fallait impérativement adhérer.

Fig. 9. Le mail central à Hay Ryad.

Fig. 9. Le mail central à Hay Ryad.

Cliché : S. Serhir à partir de la tour IAM, 2013.

Fig. 10a & 10b. Le centre de Hay Ryad : enseignes franchisées en bordure de l’axe central et tour de Maroc Télécom.

Fig. 10a & 10b. Le centre de Hay Ryad : enseignes franchisées en bordure de l’axe central et tour de Maroc Télécom.

Clichés : S. Serhir, 2013.

La mixité fonctionnelle : un objectif en permanence affiché dans les discours…, mais qui ne résiste pas à la réalité

46Dans le discours de ses promoteurs, malgré les modifications que le parti urbanistique a régulièrement subies, Hay Ryad a toujours été présenté comme devant être une ville nouvelle, située aux portes de la capitale, où des activités diverses seraient réunies : logements, loisirs, culture, lieux de culte, activités commerciales, centre d’affaires, etc., cette variété garantissant à la fois la possibilité d’une vie relativement autonome sur place et permettant d’envisager une certaine animation des mails et des places (promenade, aires de jeux, cafés, etc.). On est cependant légitimement en droit de se demander s’il suffit de rassembler dans un même espace des activités variées – aussi variées soient-elles – pour que l’on puisse appliquer le qualificatif de « mixte » au fonctionnement d’un tel territoire.

47Pour essayer de répondre à cette question, nous avons opéré en 2012 un relevé détaillé de toutes les activités présentes à Hay Ryad, afin d’en établir la typologie, d’en analyser la répartition et d’essayer de comprendre dans quelle mesure elles se concurrencent, se chevauchent ou se complètent. À la suite de quoi nous avons calculé un certain nombre d’indicateurs qui doivent nous servir à mesurer la mixité fonctionnelle de la ville nouvelle.

48Les 419 établissements de différentes activités que nous avons repérés se répartissent de la façon suivante (Tab. 1) :

Tab. 1. Les activités tertiaires à Hay Ryad.

Activités

Ryad central

Autres secteurs

Total

En nombre

En
%

Ministères et grands équipements administratifs

24

5

29

7

Grands équipements
de commandement du secteur privé

9

0

9

2,5

Administrations
et plateaux de bureaux

51

18

69

16

Centres commerciaux

0

6

6

1,5

Services marchands

76

34

110

26

Services non marchands

6

14

20

5

Commerces

83

30

113

27

Restaurants-Cafés

61

2

63

15

Total

310

109

419

100

Source : Relevés de terrain, S. Serhir, 2012.

49Le tableau montre que, au-delà de la réelle diversité des activités qui sont localisées dans le quartier, il existe une forte prédominance – en termes d’établissements – des services marchands, des commerces, probablement liée à son attractivité et au nombre d’actifs qui viennent y travailler, particulièrement dans les administrations et les plateaux de bureaux. Il ne nous a cependant pas été possible d’opérer un chiffrement des différentes activités. Les activités récréatives et de loisirs se limitent par contre à quelques espaces verts, souvent mal aménagés et à un terrain de football.

  • 18 Les résultats détaillés de nos relevés sont présentés dans notre thèse (Serhir, 2014).
  • 19 Le « Ryad central », pour reprendre la terminologie des concepteurs du projet, renvoie à l’avenue A (...)
  • 20 En fait la totalité si l’on ne prend pas en compte les cafés et restaurants ouverts au sein des gra (...)

50Le relevé exhaustif des activités nous permet de les ventiler entre chacun des 25 secteurs qui composent Hay Ryad, d’un côté, et le Ryad central d’un autre côté. Plutôt que de reprendre ici les tableaux établis pour rendre compte de manière détaillée cette distribution18, nous avons fait le choix de centrer notre analyse sur le seul « Ryad central » et de le comparer à l’ensemble des autres secteurs, à dominante résidentielle19. Cette zone centrale localise à elle seule 78 % des équipements et services administratifs de Hay Ryad, 63 % des services et 70 % des commerces, à quoi il faut adjoindre la quasi-totalité des cafés et restaurants de la ville nouvelle20. Le constat est celui d’une hyper-concentration des activités (75 % du total en moyenne), les services administratifs (dont les ministères et sièges d’organismes publics) et les commerces constituant la principale source d’animation et d’attraction de ce centre, du moins si l’on en croit les questionnaires que nous avons fait remplir à un certain nombre de résidents ou d’usagers, ainsi que les entretiens que nous avons eus avec quelques-uns d’entre eux. Selon ces enquêtés, ces deux types d’activités sont bien ceux qui influencent le plus nettement l’image qu’ils se font de Hay Ryad et qui forgent les appréciations globalement positives qu’ils portent sur la ville nouvelle en général et sur son centre en particulier.

Fig. 11. Les activités à Hay Ryad selon leur type en 2012.

Fig. 11. Les activités à Hay Ryad selon leur type en 2012.

Source : Relevés de terrain S. Serhir, 2012. Cartographie : S. Serhir.

51Malgré l’attraction qu’exerce Hay Ryad sur les activités administratives et économiques, il convient de ne pas oublier qu’il s’agit d’un projet qui visait d’abord à apporter une réponse aux besoins de logements de segments de la population dont la croissance était forte. De fait, le rapport habitat/activités exprime une domination très marquée de la fonction résidentielle, qui représente 94 % du nombre total des unités de logement, tandis que les activités ne comptent que pour 6 %.

52Par ailleurs, seules les activités situées dans la zone centrale de Hay Ryad possèdent une réelle attractivité. Hors du centre, les seuls pôles notables attirant des chalands sont les deux centres commerciaux que nous avons déjà évoqués, auxquels on peut adjoindre des établissements scolaires publics et des écoles privées, des pharmacies et quelques commerces de proximité, ainsi que quelques services de soins à la personne (centres de remise en forme, par exemple). Peu de choses, finalement.

53Malgré tout, si l’on retient l’idée que la diversité fonctionnelle résulte de la présence dans un même espace d’activités de types différents, il est possible de considérer que Hay Ryad répond assez bien à cette exigence. Mais ce constat ne vaut que si l’on le porte de haut, en s’en tenant à une vision globale. Car, dès lors que l’on affine l’observation, force est de constater que les activités présentes (autres qu’administratives) sont moins différentes les unes des autres qu’il ne semble a priori, ne serait-ce que parce qu’elles visent les mêmes segments de clientèle, ce qui les rend de standing comparable. Toutefois, on constate simultanément – sans que cela soit contradictoire avec la remarque précédente – que la concentration des fonctions administratives à Hay Ryad, qui accapare des immeubles de haute taille et mobilise des surfaces importantes de bureaux, a favorisé, du fait des fonctionnaires et personnels employés d’une part, des usagers fréquentant ces services d’autre part, un essor rapide d’établissements ou d’échoppes de niveau variable, offrant des produits ou des services diversifiés, dont la venue n’avait jamais été prévue – et donc pas planifiée. Le résultat est celui d’une certaine mixité fonctionnelle que l’on peut qualifier d’« imprévue ».

La venue à Hay Ryad de nouvelles activités : un processus spontané

54Hay Ryad connaît depuis quelques années un processus que ses concepteurs n’avaient pas anticipé, à savoir l’installation « spontanée » de commerces et de services, déplacés de Rabat ou créés de toutes pièces dans la ville nouvelle. L’apparition de ces fonctions modifie non seulement le paysage urbain, mais, en contribuant à une animation plus forte, il transforme la perception qu’ont de cette nouvelle ville ses habitants et ses usagers.

55Ces nouveaux établissements ont, en moyenne, un standing nettement inférieur aux franchises installées au centre de Hay Ryad : ce sont des crèmeries, des épiceries en pied d’immeuble, des vendeurs de graines de tournesol, de petits snacks d’une dizaine de mètres carrés, voire du commerce informel effectué par des vendeurs ambulants (cf. Fig. 12a, 12b, 12c).

Fig. 12. Apparition du commerce informel à Hay Ryad.

Fig. 12. Apparition du commerce informel à Hay Ryad.

Clichés : S. Serhir, 2012.

56L’évolution que nous venons de présenter rapidement tend à prouver que les dynamiques fonctionnelles d’une ville – même nouvelle ! – sont étroitement liées aux catégories sociales qui y vivent, y travaillent ou la fréquentent. Dès lors que, à Hay Ryad, nombreux sont les partis d’aménagement prévus à l’origine qui ont été abandonnés en cours de route et remplacés par d’autres, non prévus – et dont les conséquences n’ont donc jamais été envisagées –, on ne devrait pas s’étonner du caractère assez disparate des activités qui s’y créent selon des modalités spontanées, sans cohérence véritable. Certains des responsables de l’aménagement, mais aussi des habitants, craignent que ce dynamisme non contrôlé ne permette pas de préserver le standing d’ensemble de la ville nouvelle – celui qui a été « vendu » aux acheteurs de lots ou d’appartements.

Le glissement social de la population résidente par rapport à celle envisagée dans le projet de ville nouvelle

57À la fin des années 1970, la création de Hay Ryad répondait à la volonté des pouvoirs publics de favoriser l’accès à la propriété d’un logement aux cadres, moyens et supérieurs, de la fonction publique. Toutefois, au fur et à mesure de l’avancement du projet, les hésitations, remises en cause et changements de cap successifs ont abouti à un peuplement assez sensiblement différent de celui qui était envisagé. Ce glissement social n’est pas sans conséquences sur l’image perçue de la ville nouvelle et les règles que les habitants actuels « imposent » à la pratique de ses espaces publics.

  • 21 Dès l’origine, la moitié des unités d’habitation qui étaient prévues à Hay Ryad devaient être des v (...)

58L’ambition de faire une ville socialement mixte est mise à mal par la réalité des faits, tant on est loin, à Hay Ryad, du brassage social espéré par les concepteurs de la ville nouvelle. À vrai dire, cette ambition n’a jamais réussi à s’inscrire dans les faits, puisque, quand on examine de près les premiers plans exécutés pour Hay Ryad, on se rend immédiatement compte que le programme conçu pour la ville nouvelle et les typologies retenues pour les lots ciblaient une population appartenant à des catégories sociales bien précises21, caractérisées par de hauts revenus, un taux d’activité très élevé (47 %) et un niveau d’éducation trois fois supérieur à la moyenne de la population de la capitale. Tel que le restitue le Recensement général de la population et de l’habitat de 2004, le peuplement de Hay Ryad apparaît (Tab. 2), dans ces conditions, logiquement constitué très majoritairement de cadres supérieurs (de l’administration, des banques, du commerce et de l’industrie) et de hauts fonctionnaires ; leur prédominance est telle que, pour tous les habitants de la capitale, Hay Ryad ne saurait être autre chose qu’une opération de prestige. Rien d’étonnant non plus si le RGPH relève, en outre, que, en 2004, 77 % des ménages de Hay Ryad sont propriétaires de leur logement, tandis que 10 % à peine occupent le parc locatif – le solde correspond aux personnes occupant des logements de fonction, ainsi qu’aux gardiens, concierges ou personnels d’entretien logés sur place.

Tab. 2. Répartition des chefs de ménage à Hay Ryad selon les groupes de profession (2004).

  • 22 Cette catégorie, dont l’importance statistique pourrait étonner, correspond à deux catégories de pe (...)

Grands groupes de professions

En %
du total

Corps législatifs, élus locaux, hauts responsables Fonction publique, directeurs et personnels de direction des entreprises

13,9

Cadres supérieurs et membres des professions libérales

27,9

Cadres moyens

10,1

Employés

14,5

Commerçants, intermédiaires commerciaux et financiers

3,1

Exploitants agricoles, pêcheurs, exploitants de la forêt,
chasseurs et travailleurs assimilés

0,3

Artisans et ouvriers qualifiés des métiers artisanaux
(non compris ouvriers agricoles)

4,5

Ouvriers et manœuvres dans l’agriculture et la pêche
(y compris ouvriers qualifiés)

0,3

Conducteurs d'installations et de machines
et ouvriers de l’assemblage

0,6

Ouvriers non agricoles, manutentionnaires
et emplois dans petits métiers22

24,7

Personnes ne pouvant être classées selon la profession

0,1

Source : RGPH 2004.

59Sans doute, quelques années après le lancement de Hay Ryad, son principal responsable, M. M’Barki, conscient dès cette époque que le peuplement de la ville nouvelle s’effectuait de telle sorte que l’homogénéité sociale de ses résidents ne pourrait pas être camouflée, s’efforçait de construire une argumentation pour repousser les critiques. Il écrivait ainsi (M’Barki, 1998, 70) : « Concernant la mixité des catégories socio-professionnelles, le brassage social […,], [force est de reconnaître] qu’il n’existe pas dans Hay Ryad de couches sociales sans emploi. Est-ce un tort ? Bien sûr, Hay Ryad n’est pas représentative de la population marocaine. Mais existe-il une seule “ville nouvelle” au monde qui, au début, ait été parfaitement représentative de sa population nationale ? À l’évidence, non ! C’est pour cela que Hay Ryad ne peut pas être une ville “un peu artificielle” […]. Elle correspond bien à une demande sociale forte et c’est le temps qui produira cette ‘mise à niveau’ par rapport au corps social marocain. La spécificité sociale de la capitale a voulu que Hay Ryad soit en majorité habitée de fonctionnaires, [qui sont] des gens pas forcément nantis, contrairement à ce que l’on peut penser. Ces fonctionnaires ne sont tout de même pas une catégorie homogène ».

60On pourrait admettre à la rigueur l’argumentation de M. M’Barki, selon laquelle, d’une part, la catégorie sociale des fonctionnaires est relativement hétérogène et, d’autre part, qu’il faudrait laisser le temps au temps pour que le peuplement puisse se rééquilibrer. Le problème est que le temps a plutôt aggravé le processus ségrégatif qu’il n’a réduit les inégalités. En effet, il est apparu que plusieurs fonctionnaires, plutôt situés au milieu ou au bas de la hiérarchie ou de la grille salariale, ont été incapables, par manque de ressources, de valoriser leurs lots dans les délais impartis par les pouvoirs publics et qu’ils ont donc été contraints de les vendre à des acheteurs mieux dotés, appartenant de ce fait à une catégorie sociale supérieure. Ce processus, certes classique, a revêtu une ampleur suffisante pour donner de Hay Ryad l’image d’un ghetto pour riches.

  • 23 L’association joue depuis sa création le rôle de porte-parole des adhérents, et des habitants, aupr (...)

61De fait, le dépouillement des questionnaires que nous avons fait passer auprès des usagers résidents à Rabat et présents, pour un motif ou pour un autre, dans la ville nouvelle montre leur emploi fréquent de l’expression ould Hay Ryad, que l’on peut traduire par « habitant (ou fils) de Hay Ryad », laquelle exprimerait, de la part des enquêtés, le sentiment de supériorité que confère à ses habitants le fait de vivre en un lieu réservé à une classe élevée et dans une sorte d’entre-soi. De leur côté, les résidents de Hay Ryad expriment ouvertement la fierté que leur procure le fait d’habiter la ville nouvelle. Celle-ci se constitue progressivement comme leur territoire, sur lequel ils forgent une nouvelle identité, ce qui s’est traduit, par exemple, par la création (le 23 mars 1997) d’une association des résidents, dont le but est de défendre les intérêts et répondre avant tout aux besoins de ses adhérents, mais aussi, plus largement, à ceux de tous les résidents de la ville nouvelle23. Va dans le même sens la création, par un groupe de jeunes, d’un compte Facebook dénommé « Hay Ryad », sur lequel les jeunes des différents secteurs de la ville peuvent vanter les qualités et aménités de ceux-ci et échanger leurs avis et recommandations sur les différents services, cafés et restaurant qui s’y trouvent.

  • 24 Pour réaliser notre enquête, nous avons créé en 2013 une page nommée : « Quel est votre quartier pr (...)

62À partir du réseau social Facebook, nous avons pu identifier24 à quelle place ses utilisateurs situaient Hay Ryad par rapport aux différents quartiers de Rabat. Le résultat est absolument limpide : Hay Ryad est largement en tête du classement.

Fig. 13. Hay Ryad, le quartier préféré des jeunes habitants de Rabat.

Fig. 13. Hay Ryad, le quartier préféré des jeunes habitants de Rabat.

Source : Facebook, page « Hay Ryad », 2013.

63Les caractéristiques sociales de la population résidant dans la ville nouvelle font de celle-ci un lieu presque réservé aux élites politiques, administratives et économiques du Royaume. Elles tendent par ailleurs à influer sur les pratiques de l’espace et les représentations que les usagers – et, plus généralement, les autres habitants de Rabat – s’en font.

Hay Ryad : quelle image pour cette ville nouvelle ?

64Par les choix urbanistiques et architecturaux qui ont présidé à son aménagement, par son plan et le tissu urbain qui en ont résulté, par l’attention accordée (au moins en principe) à la qualité esthétique des lieux et à leur dimension symbolique, Hay Ryad se veut un modèle d’urbanité. À ce titre, ses concepteurs et ses urbanistes ont accordé aux espaces publics une attention particulière, car ils attendaient d’eux qu’ils créent les conditions les plus adéquates pour que s’y déroule la vie sociale et que s’y produise un véritable brassage social. C’est au niveau du « Ryad central » – matérialisé par l’axe le long duquel se déploie le centre d’affaires – que la problématique de l’espace public revêt sa plus grande importance et concentre les enjeux les plus décisifs. C’est donc sur lui que nous centrerons nos réflexions sur ce sujet.

Une pratique des lieux (espaces publics) sélective

65Comme nous l’avons déjà signalé précédemment, les activités tertiaires supérieures ont, pour les unes, récemment migré dans le Ryad central, et, pour les autres, s’y sont développées, accroissant la polarisation qu’il exerce sur la ville nouvelle, mais aussi bien au-delà. La plupart des commerces et services installés sont haut de gamme, avec un panel diversifié et très international de boutiques franchisées proposant en priorité des produits importés, relativement rares et donc chers, ce qui conforte l’image élitiste déjà établie depuis longtemps, comme on l’a vu. Cette situation répond tout à fait aux vœux des gestionnaires actuels du Ryad central.

66Toujours est-il que cet alignement commercial qui s’ouvre sur l’axe central piétonnier veut se donner une image moderne et étaler son luxe, alors qu’il est froid, tandis qu’il se déploie dans un environnement urbain géométrique et minéral. Peu d’éléments concourent donc à le rendre attractif aux citadins appartenant à des catégories sociales autres que celles qui y résident et/ou se référant à des valeurs culturelles ou religieuses qui les placent en porte-à-faux par rapport à ces dernières.

  • 25 Ce contrôle est renforcé en fin de journée, lors des week-ends et des soirées du mois de Ramadan.

67À ces modalités qui opèrent « spontanément » une sélection des clientèles s’ajoutent des pratiques de « filtrage » du public, dont les plus explicites sont l’omniprésence d’agents de sécurité et le grand nombre de caméras de surveillance destinées à contrôler les accès des magasins et dont l’usage diffère selon les moments de la journée et les jours de la semaine25.

68Au bout du compte, l’ambiance du Ryad central ressemble d’assez près à celle d’un espace privatif : une sélection implicite de la clientèle y est opérée, l’accès y est interdit aux mendiants et aux vendeurs ambulants, le personnel et les caméras de surveillance donnent à chacun l’impression qu’il est observé en permanence, etc. C’est une situation qui interpelle quant aux frontières entre espaces publics et privés…

La barrière des prix : un facteur supplémentaire de filtrage des clientèles

69Pour la plupart des urbanistes ayant pensé ou réalisé des villes nouvelles, il est nécessaire de structurer le tissu urbain autour de polarités (ou de centralités) étoffées par le nombre et la diversité des activités offertes pour garantir la possibilité de choix de clientèles non homogènes socialement, en même temps que la présence de commerces et de services relativement rares et haut de gomme doit permettre de créer une image attractive, susceptible de faire sentir ses effets aussi bien sur ceux qui veulent pratiquer des achats que sur ceux qui se contentent de flâner en faisant du lèche-vitrines. Le centre-ville devrait ainsi être un lieu proposant un spectacle, où l’on se promène, où l’on découvre l’offre marchande, où l’on peut suivre l’évolution de la mode et des collections, et où, si nécessaire, on peut s’asseoir sur un banc ou à la terrasse d’un café…

70Or, à Hay Ryad, lorsqu’un visiteur ou un client potentiel parvient à passer le filtre, objectif ou subjectif – celui, en ce dernier cas, de ses propres représentations –, qui lui ouvre l’accès au centre-ville et qu’il parvient à le pratiquer, il se trouve confronté à une autre barrière, celle que constituent les prix pratiqués. La plupart des visiteurs trouvent ces prix prohibitifs, ce qui les dissuade aussi bien d’acheter tel ou tel article dans une boutique franchisée que de prendre un repas au restaurant, une glace chez le pâtissier, voire un café en terrasse. Ils n’y voient qu’un moyen d’exclure tous ceux qui pourraient empêcher la minorité qui constitue l’élite à vivre en vase clos ; et ils déplorent cette situation qui leur est faite. Bien entendu, à l’inverse, ceux qui constituent l’élite sociale se félicitent de ces pratiques d’exclusion – dont certaines, discrètes ou indirectes –, dont ils pensent qu’elles représentent le seul et unique moyen de préserver le standing résidentiel de Hay Ryad et l’image positive – et moderniste – de son centre.

71Du coup, pour ceux qui arrivent à franchir les filtres et à accéder à cet espace central, mais qui ne disposent pas des moyens suffisants pour acheter ou consommer, la pratique des lieux se limite à une promenade, une simple déambulation dans un espace dont on ne sait s’il mérite encore le qualificatif de « public ».

Un espace où chacun « se costume »26

  • 26 Pour reprendre l’expression utilisée dans l’ouvrage de Bassand et al., 2001, p. 14.

72Dans l’espace public, « se montrer » revêt une grande importance et mobilise donc tout un art de la part de celui (ou celle) qui s’expose dans un monde où l’apparence occupe une place essentielle du fait de la primauté qu’a prise l’image.

73Ainsi, le passant cherche à s’afficher, au point que plusieurs auteurs (Arendt, 1994 ; Chaumard, 2001 ; Toussaint, Zimmermann, 2001) comparent l’espace public à une scène, l’exposition de soi à une mise en scène où les passants écrivent le texte en jouant. « L’espace public peut être alors observé avec l’œil averti du spectateur de théâtre ou, mieux encore, avec celui du metteur en scène. L’un et l’autre seraient en situation de pouvoir y retrouver une manière de scénario (…) » (Toussaint, Zimmermann, 2001, 130).

74En conséquence, la manière de s’habiller, de se coiffer, de se maquiller, de se comporter, de faire tel ou tel geste, de parler avec tel ou tel accent en employant telles ou telles expressions, constituent, selon nous, des indicateurs efficaces pour qualifier et établir une typologie des personnes qui pratiquent les espaces centraux de Hay Ryad.

75La très grande majorité de ceux (ou celles) qui parcourent l’espace public à Hay Ryad se présente de manière soignée. Ils (ou elles) ont une apparence moderne et une vêture occidentale. En semaine, les hommes déambulent en costume et les femmes en tailleur. Des personnes de nationalité étrangère, que nous avons identifiées comme étant des Français du fait de la langue employée, occupent également l’espace public. Tous travaillent ou se rendent dans les administrations et sociétés privées du centre d’affaires (Union européenne, Banque européenne de développement, etc.). Toutefois, on peut repérer une minorité de femmes portant le hijab, dont les tissus du voile sont de couleur claire et dispensent une impression de gaité, accentuée par le port de bijoux et accessoires assez « tendance ». Même durant le week-end ou en dehors des heures de travail, ceux (ou celles) qui pratiquent les espaces publics de Hay Ryad se soucient de leur image, et donc de leur tenue : s’ils portent un habit décontracté, du type pantalon de jogging ou vêtement de sport, il s’agit souvent de vêtements de marque, de qualité, et l’observateur ressent bien qu’un soin particulier a été apporté à leur choix.

76Au sein d’un espace public, la façon de s’habiller d’une personne donnée est intimement liée à la représentation mentale qu’elle se fait des lieux qu’elle va fréquenter. À Hay Ryad, les pratiques et comportements qui s’observent dans l’espace public sont ceux caractéristiques d’une certaine partie de l’élite, de la classe sociale supérieure, qui vit dans la capitale (qu’elle soit composée de nationaux ou d’étrangers) ; ils traduisent de ce fait la « fermeture » de cet espace à d’autres publics que ceux qui l’accaparent actuellement.

Conclusion

77La mise en œuvre des idées d’Howard concernant les villes nouvelles est constamment en rapport avec une certaine conception de l’innovation urbanistique ainsi qu’à une volonté de rupture avec une urbanisation « traditionnelle » ayant montré ses limites. Les discours ont ainsi beaucoup compté dans la fondation des villes nouvelles et pour justifier les solutions qu’elles ambitionnaient de réaliser, si bien que la charge symbolique et la rhétorique qui ont constamment accompagné ces créations ne pouvaient aborder les pratiques que comme des virtualités. Ces discours mobilisaient en outre un registre identique, celui d’un urbanisme nouveau susceptible de promouvoir des changements radicaux aussi bien dans la composition urbaine que dans les techniques de construction. Les idées howardiennes se voulaient donc porteuses d’innovations, et avaient l’ambition d’apporter une contribution active à la réalisation d’un monde meilleur, idéalisé, où pourraient se réaliser de nouvelles formes d’organisation sociale susceptibles de se déployer dans un cadre spatial d’un nouveau type en profitant de l’amélioration – par rapport à la situation antérieure – des conditions matérielles dans lesquelles s’exerçaient les modes de vie.

78Aujourd’hui, les villes nouvelles lient étroitement les principes et pratiques d’aménagement à une dimension marketing devant permettre l’équilibre financier des opérations. Les discours institutionnels de promotion des villes nouvelles au Maroc diffèrent ainsi en fonction des cibles visées qui, parfois, faute de coordination des propos entre ceux qui les émettent, se percutent et paraissent contradictoires. Ainsi, la rhétorique associée aux villes nouvelles met-elle l’accent sur les projets comme étant le fruit d’une planification « maîtrisée », en dépit de l’existence de manipulations diverses et d’enjeux contradictoires (selon les acteurs décisionnels concernés). Au bout du compte, l’impression prévaut que c’est la communication, par le discours et par l’image, qui constitue désormais l’élément déterminant dans la promotion des villes nouvelles, au point que l’image semble parfois se substituer à la réalité même du projet. Cette situation est assurément facilitée par la polysémie du concept de « ville nouvelle », par l’imprécision de ses objectifs et le flou de son contenu.

79À Hay Ryad, ce rôle essentiel joué par le discours et l’image ressort à l’évidence dès lors que l’on remarque que la mobilisation du concept de ville nouvelle a permis de redorer le blason du projet, un blason écorné par le retard de sa réalisation et la lenteur de sa commercialisation. Une nouvelle image du programme a ainsi pu être diffusée, mettant en exergue la qualité du cadre urbain, la mixité fonctionnelle et l’homogénéité sociale.

80Quoique l’objectif de sa création fût le contrôle et la maitrise de l’urbanisation par le biais d’une planification arrêtée en amont, Hay Ryad a rejoint, lors de sa réalisation, le « circuit » des villes traditionnelles, celles où les règles d’urbanisme sont peu ou prou respectées – mais, quand elles le sont, c’est toujours au prix de dérogations formelles ou informelles. Des filtres sélectifs se sont interposés à plusieurs reprises entre les intentions et les réalisations des concepteurs et des aménageurs de la ville nouvelle. Beaucoup de décisions furent arrêtées dans l’urgence, tenant certes compte des possibilités techniques et financières des acteurs, mais conditionnées principalement par les rapports de force établis avec les autres acteurs. À la programmation initiale, avec ses séquences planifiées, et à l’application des règles de l’urbanisme, s’est substitué un « urbanisme d’opportunités ». Une des conséquences les plus graves, sans doute, de cette pratique est celle qui fait que ce qui devait être une « vraie » ville nouvelle est aujourd’hui plutôt une extension de Rabat, un quartier périphérique réservée aux classes aisées tout en constituant cependant, grâce aux activités qui s’y sont installées, une nouvelle centralité de la capitale.

  • 27 Il s’agit principalement des villes nouvelles de Tamesna (près de Sidi Yahia des Zaërs, au sud de R (...)

81Depuis 2004, les expériences dites de « villes nouvelles » se sont multipliées au Maroc. Quoique l’on ne dispose pas encore du recul suffisant permettant d’en évaluer les résultats27, la plupart des observateurs partagent l’avis qu’il s’agit assez largement d’un échec : absence de raccordement aux villes-centres ; insuffisance des équipements et retards dans la réalisation de ceux prévus ; utilisation des logements construits pour reloger des habitants « déguerpis » des bidonvilles détruits et problèmes de coexistence avec les résidents attirés par l’habitat prévu pour les classes moyennes, etc.

82On peut s’interroger sur le fait de savoir si ces villes nouvelles, qui souffrent à leur lancement des mêmes hésitations et subissent les mêmes contraintes que celles enregistrées à Hay Ryad, connaîtront la même évolution que celui-ci, lequel, trente ans après les débuts de sa réalisation, abrite le principal centre administratif et institutionnel du pays. On peut sérieusement en douter, tant la préoccupation principale des acteurs est celle de la production de logements, principalement de logements sociaux. Sous-équipées, peuplées de résidents dont les niveaux de vie sont hétérogènes, mais plutôt situés vers le bas de l’échelle, éloignées des villes-centres et quasiment inaccessibles par les moyens de transport en commun, ces villes nouvelles éprouvent de grandes difficultés à localiser des entreprises et à proposer des emplois à leurs résidents. Leur attractivité commerciale est nulle. Ce sont des périphéries lointaines que guette une dégradation rapide de leurs constructions et de leur environnement. En comparaison de ce que l’on peut observer et de ce que donnent à entendre tous les témoignages de résidents que l’on peut recueillir, le décalage est considérable avec les discours qui ont prévalu au moment du lancement de la politique des villes nouvelles et qui, à peu de choses près, continuent à être diffusés aujourd’hui. Ces discours sont de pure légitimation de la politique préconisée et de justification de l’ampleur du financement public qu’elle a nécessité, alors que l’on a affaire à des « villes fantômes » qui, malgré leur désormais relative ancienneté, véhiculent auprès de leurs résidents des sentiments de solitude, voire de peur.

  • 28 D’où l’intitulé de ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Politique de la ville attribué e (...)

83Bien qu’un bilan critique officiel de la politique des villes nouvelles n’ait jamais été entrepris, l’impression prévaut aujourd’hui, au Maroc, de son abandon. Avec les changements de Premier ministre, de majorité parlementaire et de ministre de l’Habitat, opérés à la suite des élections législatives de novembre 2011, émerge un discours qui se veut une nouvelle approche, une nouvelle manière de théoriser l’action urbaine et urbanistique : celui de la Politique de la ville28.

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Notes

1 Pour une présentation commode de la notion, voir Merlin, Choay, 1996, p. 847-850.

2 Selon Merlin et Choay, 1996, p. 157-158, Howard était un employé de bureau, socialiste et utopiste (et donc, en rien, un urbaniste). Le mouvement des cités-jardins est lancé à la suite de la publication en 1898 d’un livre qui sera réédité en 1902 sous le titre Garden Cities of Tomorrow [trad. française chez Dunod, 1969].

3 Raymond Unwin (1863-1940) est un urbaniste anglais, socialiste et sensible aux problèmes sociaux, qui a œuvré pour améliorer l’habitat de la classe ouvrière en définissant de nouveaux standards. Parmi son importante production d’ouvrages, on peut citer : L’étude pratique des plans de villes/Introduction à l’art de dessiner les plans d’aménagement et d’extension, Marseille, Parenthèses, 2012 (trad. d’Henri Sellier ; édition et présentation de Jean-Pierre Frey).

4 Indépendamment de la floraison de villes créées lors de la conquête arabe au Moyen-Orient, puis au Maghreb (en particulier du VIIe au XIIe siècle), dont Kairouan est un exemple, il y eut tout au long de l’histoire de ces pays créations et destructions de villes. Au Maroc, on peut citer la création de Fès el-Jdid (la « nouvelle » Fès) au XIIIe siècle par la dynastie méridine, à quelque distance de Fès el-Bali (Fès l’ancienne). Mais, au Maghreb, la désignation « ville nouvelle » (utilisée concurremment à ville ou quartier européen(ne) ou à ville ou quartier moderne) caractérise généralement les nouveaux quartiers européens, aux plans géométriques, établis soit dans la contiguïté physique des médinas, soit en en étant séparés par un espace non construit, selon les principes exprimés par Lyautey et mis en œuvre par l’urbaniste Henri Prost. À titre d’exemple, sur la ville nouvelle de Fès, on peut consulter Jelidi, 2012. Et pour un rapide bilan sur les villes nouvelles au Maghreb, Troin et Signoles, 1993.

5 Le Programme de villes nouvelles a été lancé en 2004 à l’initiative du Roi Mohammed VI, le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement du territoire, A.T. Hejira, ayant la responsabilité de sa mise en œuvre. Il prévoyait la création, à l’horizon 2020, de quinze unités.

6 À l’origine, l’opération Hay Ryad devait concerner 1 500 ha (voir infra).

7 Le présent article n’aborde pas volontairement la question de l’historique du concept de ville nouvelle, de ses différentes significations, des débats qu’il a engendrés. Il laisse aussi de côté l’historique de la diffusion internationale des villes nouvelles, de la Grande-Bretagne à la France, à l’Égypte et à bien d’autres pays (Inde, Brésil, Algérie, etc.). Pour ces différents aspects, on se reportera à l’article en ligne suivant : Serhir S., « Ville nouvelle, un concept urbain en mutation », 2013, Géographie et Développement au Maroc, consultable en ligne sur http://revues.imist.ma/?journal=GeoDev&page=article&op=view&path%5B%5D=617 [consulté le 06/02/2017].

8 Michel Écochard (1905-1985) a été responsable du Service de l’Urbanisme au Maroc de 1946 à 1953, succédant à ce poste à Henri Prost. Il mit en œuvre les principes de l’urbanisme fonctionnaliste dans les nombreux plans de villes qu’il a conçus (Casablanca, Rabat, Fès, Meknès). Il est connu aussi pour avoir engagé une politique pour l’habitation des populations musulmanes, visant à accueillir les migrants et à résorber les bidonvilles. Le principe de base est celui d’une « trame sanitaire », dite « trame Écochard » qui autorise une certaine densification du bâti et un équipement progressif des quartiers, en même temps qu’elle garantit le contrôle sécuritaire des populations,

9 Face à l’épuisement du patrimoine foncier public, le ministère de l’Urbanisme créa le FNAET en 1973. Il avait pour mission principale de renouveler le stock foncier de l’État afin de réguler le marché foncier urbain. Ce Fonds permet de monter les opérations initiées par l’État en procédant à l’acquisition des terrains, à l’étude et à la viabilisation des lots. L’attribution des lots relevait quant à elle d’une commission dont les décisions s’appuyaient sur différents critères, tels les revenus des familles et la justification du statut de locataire. Les prix de vente des parcelles ne devaient pas dépasser le coût de revient et étaient souvent subventionnés grâce à la commercialisation de quelques zones d’immeubles réservées à la promotion immobilière privée. Face aux difficultés qu’il rencontra pour renouveler ses propres réserves, l’État recourut à l’utilisation des terres guich et habous, ce qui, surtout pour les premières, fut source de très sérieux problèmes avec les usufruitiers (guicheurs). Précisons que le habous (ou waqf au Machrek) est une institution de mainmorte, qui procède d’une donation dont le caractère inaliénable tient au caractère du donataire (fondation pieuse ou institution d’intérêt général : cimetière, mosquée, confrérie…) ; les terres guich, quant à elles, relèvent du domaine éminent du Souverain, étant entendu que les tribus guich ont un droit d’usufruit perpétuel sur les terrains qui leur ont été attribués en contrepartie du service militaire rendu.

10 Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme, du Tourisme et de l’Environnement, le MHUTE ; devenu en 1977 le MHAT : ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire ; puis en 2007, le MHUAE : ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace) ; et, plus récemment, en janvier 2012, le MHUPV : ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Politique de la ville ; enfin, quelques mois plus tard, en octobre 2012, il devenait le MHPV, le ministère de l’Habitat de la Politique de la ville.

11 La réalisation des études urbanistiques a été, dans ce cas, le fait des responsables et agents de la Délégation régionale de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire de Rabat.

12 Ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire, non daté, p. 1.

13 Hay El Fath constitue une extension, sur 370 ha, à l’ouest de Rabat, qui se situe dans le prolongement du quartier Yacoub El Mansour. Après avoir tiré les enseignements des lotissements HBM (habitations à bon marché), en l’occurrence la difficulté d’en maîtriser les aspects architecturaux et urbanistiques, le MHAT s’orienta, dans le cadre du plan quinquennal 1973-1977, vers une politique d’habitat collectif, en faisant appel à la participation des promoteurs privés, des organismes semi-étatiques (CIH, ERAC, CDG) et en promouvant la création de coopératives d’habitat. Le lotissement d’Hay el Fath a été conçu pour recevoir 120 000 habitants et il était programmé pour fournir les équipements socio-culturels à l’échelle du quartier.

14 Ce concours national d’idées relatif à l’ordonnancement architectural du pôle d’animation de la zone centrale du projet Hay Ryad a été lancé en mars 1986 par la Société d’aménagement Ryad. En l’absence d’un programme et d’orientations précises qui auraient été fournis par la SAR, les réponses au concours se caractérisèrent par des propositions d’un très grand formalisme. Les concurrents ont ainsi proposé de multiples expressions de façades, des perspectives d’une grande diversité, les unes d’inspiration néo-traditionnaliste, les autres plutôt postmodernistes. Mais toutes sont demeurées (aux yeux du jury) très éloignées des attentes du maître d’ouvrage, du moins telles qu’on peut les subodorer puisque aucun programme précis du centre de Hay Ryad n’avait été remis aux candidats. Il est sûr, en tout état de cause, que l’exercice qui leur était demandé, celui de produire une charte architecturale, des volumes et façades du centre, parce qu’il était illusoire et sans doute prématuré, ne pouvait être que d’une grande complexité.

15 Bofill a commencé à travailler sur ce projet en 1978 à l’instigation du maire de Montpellier de l’époque, Georges Frèche. Les travaux ont commencé en 1983 et se sont poursuivis jusqu’en 2000. Le quartier se situe sur un vaste terrain, appelé le « Polygone », ancien champ de tir de la caserne Joffre. Sa localisation est proche du centre ancien de Montpellier (la place de la Comédie). Le quartier s’étend de part et d’autre d’un axe central piétonnier de 900 m de long (allant du Polygone jusqu’au Lèz). La majorité des immeubles a été construite selon un style inspiré de l’architecture de la Grèce antique ; ils sont principalement occupés par des logements, des bureaux, des services et des commerces (centres commerciaux). De nombreux équipements ont été localisés dans le quartier (piscine olympique, médiathèque, Hôtel du Conseil régional), qui est desservi par une des lignes de tramway qui parcourent la métropole languedocienne.

16 La Caisse de dépôt et de gestion a garanti deux emprunts souscrits par la SAR en 1984 et 1985, ce qui a permis à cette dernière de faire avancer les travaux d’aménagement sur l’ensemble de la partie assainie de l’assiette foncière. Une fois les travaux du mail central finalisés, la CDG est intervenue en 1987 en acquérant les terrains bordant ce mail, ainsi que la place Carrée, à travers sa filiale la Compagnie générale immobilière (CGI). Cette vente a permis à la SAR de rembourser ses emprunts par anticipation et de réaliser, par la même occasion, des économies en termes de frais financiers.

17 Le chantier a démarré en 2011. Le maître d’ouvrage du projet est la CDG à travers sa filiale Foncière Chellah. Il est prévu, dans les immeubles bordant la place, la réalisation de plateaux de bureaux, les rez-de-chaussée étant réservés à des locaux commerciaux.

18 Les résultats détaillés de nos relevés sont présentés dans notre thèse (Serhir, 2014).

19 Le « Ryad central », pour reprendre la terminologie des concepteurs du projet, renvoie à l’avenue Annakhil et à l’axe transversal qui relie la place Carrée à la place du Commerce.

20 En fait la totalité si l’on ne prend pas en compte les cafés et restaurants ouverts au sein des grandes surfaces commerciales, notamment Marjane et Aswak Essalam.

21 Dès l’origine, la moitié des unités d’habitation qui étaient prévues à Hay Ryad devaient être des villas ; l’autre moitié devait être constituée de logements collectifs proposant des appartements dont la superficie variait entre 90 et 300 m².

22 Cette catégorie, dont l’importance statistique pourrait étonner, correspond à deux catégories de personnes : d’une part, les guicheurs qui, au moment du recensement, occupaient encore les secteurs 14, 15 et 25 de Hay Ryad ; et, d’autre part, les concierges d’immeubles et toutes les personnes travaillant de façon permanente chez des particuliers (gardiens, jardiniers, femmes de ménage, bonnes, etc.). Précisons qu’une partie des guicheurs concernés a été expulsée en 2010, une autre plus récemment, en 2015.

23 L’association joue depuis sa création le rôle de porte-parole des adhérents, et des habitants, auprès des décideurs (wilaya, commune Agdal-Ryad), pour leur faire part de leurs revendications en matière de sécurité, de leurs préoccupations à propos de la disparition de certains espaces verts à la suite de l’octroi de dérogations au plan d’urbanisme, d’une part, et de la transformation des lots non encore construits en dépotoirs, de leurs difficultés de circulation et de stationnement dans le Ryad central, d’autre part.

24 Pour réaliser notre enquête, nous avons créé en 2013 une page nommée : « Quel est votre quartier préféré à Rabat ? ». Nous avons invité les contributeurs aux pages Facebook ouvertes pour les différents quartiers de la capitale à répondre à cette question. La liste de ces quartiers est celle qui figure sur la Fig. 13.

25 Ce contrôle est renforcé en fin de journée, lors des week-ends et des soirées du mois de Ramadan.

26 Pour reprendre l’expression utilisée dans l’ouvrage de Bassand et al., 2001, p. 14.

27 Il s’agit principalement des villes nouvelles de Tamesna (près de Sidi Yahia des Zaërs, au sud de Rabat), de Tamansourt (périphérie de Marrakech) et de Sahel Lakhyata (périphérie méridionale de Casablanca, commune de Had Soualem, près de Berrechid).

28 D’où l’intitulé de ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Politique de la ville attribué en janvier 2012 à l’ancien ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement du territoire.

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Title Fig. 1. Évolution de l’urbanisation à la périphérie des villes de Rabat-Salé et localisation de Hay Ryad.
Credits Sources : Agence urbaine de Rabat-Salé, 2005 & Société d’aménagement Ryad. Cartographie : Fl. Troin • CITERES 2017.
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Title Fig. 2. Plan prévisionnel (1973) de Hay Ryad sur les 1 500 ha initialement prévus.
Credits Source : Société d’aménagement Ryad.
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Title Fig. 3a & 3b. Proximité des solutions linéaires adoptées pour l’aménagement d’une centralité : Antigone et Hay Ryad.
Credits Sources : www.montpellier-herault.com/quartier-antigone.html, brochure « Ville et territoires » & Société d’aménagement Ryad, 1997.
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Title Fig. 4. Plan initial du parc Ryad avec les équipements culturels et de loisirs projetés.
Credits Source : Société d’aménagement Ryad. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.
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Title Fig. 5a & 5b. Le parc Ryad et la place des Arts après les modifications de la programmation, dans leur configuration actuelle.
Credits Source : Société d’aménagement Ryad & Google Maps, 2016. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.
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Title Fig. 6. L’îlot 31 dans Hay Ryad.
Credits Source : Société d’aménagement Ryad, 1998. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.
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Title Fig. 7a & 7b. Modifications apportées à l’affectation des blocs constitutifsde l’îlot 31.
Credits Source : Société d’aménagement Ryad, 1998 & 2005. Ajouts : S. Serhir & Fl. Troin.
URL http://emam.revues.org/docannexe/image/1376/img-7.png
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Title Fig. 8a, 8b & 8c. Projet d’aménagement de la place Carrée.
Credits Sources : Google Earth, 2012 ; Caisse de dépôt et de gestion, 2009 ; S. Serhir, avril 2016.
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Title Fig. 9. Le mail central à Hay Ryad.
Credits Cliché : S. Serhir à partir de la tour IAM, 2013.
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Title Fig. 10a & 10b. Le centre de Hay Ryad : enseignes franchisées en bordure de l’axe central et tour de Maroc Télécom.
Credits Clichés : S. Serhir, 2013.
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Title Fig. 11. Les activités à Hay Ryad selon leur type en 2012.
Credits Source : Relevés de terrain S. Serhir, 2012. Cartographie : S. Serhir.
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Title Fig. 12. Apparition du commerce informel à Hay Ryad.
Credits Clichés : S. Serhir, 2012.
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Title Fig. 13. Hay Ryad, le quartier préféré des jeunes habitants de Rabat.
Credits Source : Facebook, page « Hay Ryad », 2013.
URL http://emam.revues.org/docannexe/image/1376/img-13.png
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References

Electronic reference

Sonia Serhir, « Hay Ryad à Rabat : de la ville nouvelle au quartier ? », Les Cahiers d’EMAM [Online], 29 | 2017, Online since 07 February 2017, connection on 20 November 2017. URL : http://emam.revues.org/1376 ; DOI : 10.4000/emam.1376

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About the author

Sonia Serhir

Chef du Département Aménagement & Planification urbaine, Caisse de dépôt et de gestion, Rabat, Maroc (2017)

À la date de remise de la version initiale de ce texte (sept. 2013), Sonia Serhir était doctorante en géographie à la Faculté des Lettres et Sciences humaines de l’Université Mohammed V-Agdal de Rabat, où elle préparait, sous la direction du Pr. Mohamed Refass, une thèse sur le sujet suivant : Hay Ryad à Rabat : de la ville nouvelle au quartier ? Cette thèse a depuis lors été soutenue (mars 2014). Auparavant, Sonia Serhir, architecte de formation, avait travaillé au sein de l’Agence urbaine de Rabat-Salé, puis comme chef de projet au ministère du Tourisme.

sonia_serhir@yahoo.fr

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