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Les paradigmes du « développement urbain durable » et de la « qualité de la vie » : du principe à l’action

Le cas de l’opération de Mrazga (Nabeul, Nord-Est tunisien)
Nassim Dridi
p. 29-42

Texte intégral

Introduction

1Le projet de Mrazga, ou lotissement Nabeul C, est situé au cœur de la conurbation littorale en formation dans la région de Nabeul-Hammamet, à 4 kilomètres de Nabeul et à 8 d’Hammamet. L’opération est un exemple d’urbanisme opérationnel, conduit par l’Agence Foncière d’Habitation (l’AFH), principal acteur public en matière de promotion foncière aux fins d’habitat. Son intervention bénéficie de deux outils essentiels, à savoir l’instauration d’un Périmètre d’Intervention Foncière (PIF) et l’élaboration d’un Plan d’Aménagement de Détail (PAD, Fig. 1), servant de base à la confection du Plan de Lotissement (PL, Fig. 2). Le PIF, quant à lui, a été instauré par le décret 88-11 du 8 janvier 1988.

  • 1 Article 30 du Code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme (CATU), promulgué par la loi 94 (...)

2Il est défini comme suit : « On entend par PIF les zones à l’intérieur desquelles sont appelés à intervenir l’État, les collectivités publiques locales, les agences foncières […], pour réaliser des programmes d’aménagement, d’équipement […] en conformité avec le plan d’aménagement urbain ou les schémas directeurs d’urbanisme s’ils existent »1. Le bénéficiaire du PIF doit établir un programme d’aménagement sous forme d’un PAD qui fixe les vocations principales des zones, les conditions d’occupation du sol, ainsi que l’emprise des voies primaires et secondaires dans l’ensemble du périmètre d’intervention.

  • 2 Société Nationale Immobilière de Tunisie, principal acteur public de la promotion immobilière.

3Le projet de Mrazga s’inscrit dans un cadre spatial micro-régional marqué par le poids très important du tourisme balnéaire qui a induit un renchérissement exceptionnel des valeurs foncières. Le site choisi pour l’implantation du projet, celui de la zone de Mrazga, constitue un haut lieu du tourisme international et de la villégiature, à une soixantaine de kilomètres à peine de la capitale, ce qui en fait une des zones les plus convoitées du pays. De plus, la production du parc-logement dans la zone de Nabeul-Hammamet a été marquée par le très petit nombre d’opérations publiques de promotion foncière et immobilière. En effet, la région n’a que très peu été concernée, jusqu’au projet de Mrazga, par les interventions de l’AFH ou de la SNIT2. De ce fait, il apparaît que l’essentiel de la promotion foncière a consisté en de petites opérations de morcellement de terrains agricoles. Celles-ci n’ont guère dépassé, du fait du morcellement de la propriété foncière, les dix lots par lotissement.

4Elles n’ont donc eu qu’un faible impact structurant sur l’espace urbain, à cause de l’absence d’équipements importants et du nombre limité de leurs lots.

5C’est dans ce cadre général qu’est apparue, au sein de l’AFH — qui a repris à cette occasion une ancienne proposition de la Municipalité de Nabeul —, l’idée d’une grande opération régulatrice et structurante à la fois. De fait, le projet de Mrazga est singulier à cause de l’ampleur de son emprise spatiale (190 ha), de sa taille (un programme pour 40 000 habitants), et, surtout, du niveau d’équipement qui y est projeté.

Figure 1. Mrazga : plan d’aménagement de détail.

Figure 1. Mrazga : plan d’aménagement de détail.

Source : AFH.

Cartographie : Florence Troin • CITERES|EMAM • 2009.

Figure 2. Mrazga : plan de lotissement.

Figure 2. Mrazga : plan de lotissement.

Source : AFH.

  • 3 Ces nouvelles orientations sont définies par le programme présidentiel 2004-2009, intitulé : « Pour (...)
  • 4 Concepts annoncés par M. Gdoura, Directeur de l’Urbanisme, dans une communication présentée à l’occ (...)

6Notre propos vise à identifier les règles qui ont guidé la conception de l’opération de Mrazga, et qui tiennent aux principes de développement durable et de qualité de la vie3. Ainsi, notre attention se focalisera sur deux aspects, à savoir : l’importance accordée aux espaces verts et la création de tissus urbains « modernes » et « équilibrés »4. Plus précisément, il s’agira pour nous de mesurer l’importance accordée à la création des espaces verts publics et privés, à l’application du mot d’ordre que constitue l’option de la densification et à la programmation d’un ensemble étoffé d’équipements socio-collectifs ne se limitant pas aux seuls besoins de la population dont l’installation est prévue, puisqu’elle doit aussi tenir compte de ceux de la population de toute l’aire urbaine en formation, celle de Nabeul-Hammamet.

  • 5 Il s’agit respectivement de la Société Nationale d’Exploitation et de Distribution des Eaux (la SON (...)

7Toutefois, et compte tenu de l’ampleur des enjeux entourant la réalisation du projet, il nous est apparu clairement que les objectifs ci-dessus mentionnés ont constitué pour le maître d’ouvrage autant de contraintes qu’il lui a fallu résoudre par toutes sortes d’acrobaties urbanistiques et de « partenariats » pas toujours très faciles à établir avec les différents acteurs publics impliqués dans la mise en œuvre du projet, à savoir la Municipalité de Nabeul, la Direction Régionale de l’Équipement, les concessionnaires publics jouissant de la situation de monopole tels que la SONEDE, la STEG, et l’ONAS5 et certains Départements ministériels tels que le Ministère de l’Enseignement supérieur. Pour conduire notre analyse, nous nous sommes basé sur un certain nombre de sources écrites, telles que le Rapport de présentation et le Règlement d’urbanisme du PAD, l’Étude d’impact sur l’environnement du projet et le Cahier des charges du lotissement ou encore les rapports de présentation du projet établis par l’AFH, les procès-verbaux des réunions et les correspondances entre les différents acteurs impliqués, ainsi que sur la réalisation d’une série d’entretiens informels avec les responsables et le personnel de l’AFH.

À propos des espaces verts ou comment atteindre l’objectif des 15 m2 par habitant ?

8En Tunisie, la création d’espaces verts en milieu urbain est devenue un slogan récurrent dans le discours tenu par les pouvoirs publics, et ce parallèlement à l’adoption des principes de « développement urbain durable » et de « qualité de la vie » susmentionnés. Cette option est portée par le Président de la République qui, dans son programme électoral de 2004, a insisté sur la nécessité d’atteindre, à l’horizon de 2009, une moyenne de 15 m2 d’espace vert par habitant. Cette valeur est devenue depuis lors la norme consacrée pour toute nouvelle opération d’aménagement.

9Ces impératifs n’ont pas manqué d’exercer une grande influence sur la conception du projet de Mrazga, et ce d’autant qu’ils établissent l’importance des espaces verts moins en termes absolus (entendus par là la surface réelle dédiée à la verdure), ou même en termes relatifs (surfaces rapportées à la surface totale du périmètre d’intervention), qu’en termes de surface moyenne par habitant. Dès lors qu’une option d’extrême densification était adoptée pour Mrazga, une option sur laquelle nous reviendrons par la suite, laquelle a fait passer le nombre total d’habitants prévus dans la nouvelle zone de 20 000 à plus de 40 000, on peut calculer qu’il convenait de réserver plus de 60 ha sur un total brut de 190 ha ! Pour ce faire, l’AFH a dû jouer simultanément sur les différents types d’espaces verts que sont les espaces verts publics, les espaces verts au sein des lots destinés à l’habitat et aux équipements de superstructure, mais encore les emprises du domaine public hydraulique, c’est-à-dire celles des deux oueds El Mankaâ et El Maleh.

Les espaces verts publics

10Il s’agit des squares, des jardins publics et d’un parc urbain. Ces espaces se répartissent selon le plan de lotissement de la manière suivante :

Tableau 1. Les espaces verts publics dans le lotissement de Marzga.

Référence du lot

Affectation

Superficie en m2

E 5

Square

1 200

E 19

Square

1 200

E 20

Jardin public

3 500

E 34

Square

1 900

E 50

Square

1 500

E 51

Jardin public

2 956

E 62

Square

1 000

E 74

Espace vert équipé

33 000

E 92

Square

1 538

E 93

Jardin public

3 200

E 105

Parc aménagé

111 038

E 111

Espace vert

1 150

E 112

Espace vert

500

E 116

Espace vert

2 700

E 117

Square

747

E 118

Jardin public

6 221

Total

173 350

Source : Cahier des charges du lotissement Nabeul C, août 2006.

  • 6 Établie par la Direction de l’Urbanisme, dépendant du Ministère de l’Équipement, de l’Habitat et de (...)

11Le tableau ci-dessus appelle deux remarques. En premier lieu, l’essentiel des espaces verts publics est constitué de petits jardins de quartier, assez équitablement répartis entre les différents îlots constitutifs du lotissement. Au nombre de 13, aucun ne dépasse les 3 500 m2. Leur programmation a essayé, bon gré mal gré, de tenir compte de la nouvelle grille des équipements6, et ce à cause des fortes densités caractérisant la majeure partie du lotissement.

  • 7 Il est à noter que, parmi tous les programmes en cours de réalisation par l’AFH, seuls ceux de Mraz (...)

12La seconde remarque est l’existence de trois grands espaces verts. Deux d’entre eux sont des jardins publics de surfaces inégales (33 000 et 6 200 m2), situés au cœur du lotissement, c’est-à-dire la place centrale, pour le premier, et au bord de la grande esplanade reliant cette place à l’entrée principale de la nouvelle zone urbaine, pour le second. Cette localisation répond, d’une part, à une conception urbanistique voulant privilégier ces deux composantes, à savoir la place centrale et la grande esplanade (Fig. 3), conçues pour être des lieux de forte sociabilité, et d’autre part, à l’impératif de respecter les normes de végétalisation requises par les pouvoirs publics. Quant au parc urbain7, situé au sud-ouest de la zone, il occupe 11 ha. L’introduction de ce type d’aménagement a été décidée dans le but de surmonter l’impossibilité de mobiliser le sol dans le secteur sud-ouest du PIF, impossibilité qui tient à l’existence de six villas, éparpillées, construites dans des vergers totalisant 4 ha. En effet, la décision a été prise d’intégrer ces constructions dans la trame d’aménagement du parc, en les maintenant en état et en interdisant toute forme de morcellement éventuel de leurs terrains d’implantation.

13D’ailleurs, l’aménagement de ce parc, comme tout le reste des espaces verts programmés, ne constitue pas pour l’AFH la priorité principale. En effet, il nécessite la réalisation d’un aménagement spécifique, dont les études ont été confiées à un bureau spécialisé et ne sont pas encore prêtes. Pourtant, le Cahier des charges du lotissement stipulait que l’aménagement et la plantation des espaces verts devaient s’effectuer au cours de la première saison de plantation qui suit l’approbation du lotissement.

Figure 3. Le projet Mrazga en trois dimensions.

Figure 3. Le projet Mrazga en trois dimensions.

On remarque au premier plan la « grande esplanade » baptisée par ses concepteurs « coulée de verdure », et en arrière-plan une partie de la zone centrale, baptisée « l’œil », comportant un jardin andalou et un ensemble d’équipements de superstructure.

Source : AFH.

14Au bout du compte, la surface totale des espaces verts publics programmés à Mrazga atteint 173 350 m2, soit 9,12 % du périmètre d’intervention et une moyenne de près de 4,195 m2 par habitant. Malgré tout, au vu des normes établies par le guide de programmation de la grille des équipements, Mrazga se situerait en deçà de ces normes.

Tableau 2. Normes de la grille d’équipement en espaces verts publics et ratios dans le projet de Mrazga.

Type d’espace vert

Norme de la grille d’équipement

Ratio dans le projet de Mrazga

Petit jardin public

< 2000 m2

1,5 m2 par logement

1,3 m2 par logement

Jardin public

2,5 m2 par habitant

1,3 m2 par habitant

Parc urbain public

Variable

Sources : Guide de programmation de la grille des équipements. Cahier des charges du lotissement Nabeul C.

15Dans ces conditions, il appartient à l’opérateur public de combler impérativement ce décalage en jouant sur les autres composantes des espaces verts.

Les jardins privés

  • 8 Le Coefficient d’Occupation du Sol est défini comme étant le rapport de la surface bâtie au sol à l (...)

16Les jardins privés sont essentiellement ceux des maisons individuelles. Le Cahier des charges du lotissement stipule que les terrains laissés libres en dehors des surfaces construites selon les normes du Coefficient d’Occupation du Sol (COS)8 autorisé, doivent être aménagés en jardins. Le tableau suivant nous permet d’évaluer l’importance de ces espaces, qui varie évidemment en fonction de ces coefficients définis selon les types d’habitat.

Tableau 3. Importance des surfaces à aménager en jardin selon les types d’habitat individuel.

Type d’habitat

Surface totale des lots/m2

COS

Espace libre/ m2

Isolé (1)

173 846

0,35

113 011,60

Jumelé (2)

85 713

0,41

41 999,37

Jumelé dense (3)

168 508

0,43

87 658,76

Groupé dense (4)

3 781

0,70

1 134,30

Total

431 866

243 804,03

(1) Les lots individuels de type isolé sont des lots sur lesquels la construction est implantée avec des retraits sur toutes les limites du lot ; il s’agit le plus souvent de terrains dépassant les 400 m2. (2) Les lots individuels de type jumelé sont des lots sur lesquels les constructions sont accolées sur une limite séparative latérale ; il s’agit, en principe, de terrains ayant une superficie variant entre 300 et 400 m2.(3) Il s’agit de lots ayant une profondeur minimale de 16 m et un front minimal de 13 m. Les constructions sont accolées sur une limite séparative latérale. (4) Il s’agit de lots ayant une profondeur minimale de 12 m et un front minimum de 10 m ; les constructions sont accolées sur trois limites séparatives, avec obligation de laisser une cour à l’arrière du lot de 5 x 3 m. Il est à noter que, à Mrazga, ce type d’habitat n’était pas prévu initialement ; il a été intégré au programme du lotissement afin de résoudre le problème des familles occupant, à l’intérieur du PIF, des habitations rudimentaires dont la démolition a été décidée.

Source : Cahier des charges du lotissement Nabeul C.

17Au vu du tableau, nous constatons que plus de la moitié des espaces verts est fournie par les lots des types jumelé et jumelé dense, et non, comme on pourrait le croire, par le type isolé, lequel est prévu pourtant pour assurer une plus grande aération du tissu urbain. En effet, les deux premiers types totalisent une superficie de l’ordre de 129 658,13 m2 sur un total de 243 804,03 m2. Cette remarque prend toute son importance si l’on se réfère au programme initial de l’opération et au formulaire de candidature à l’acquisition d’un lot individuel élaboré à l’occasion.

18En effet, le programme initial, établi en 1991, ne comportait que trois types de lots individuels, à savoir : le type isolé, le type jumelé et le type bande continue, ce dernier caractérisé par des constructions accolées sur les deux limites séparatives latérales. Le formulaire de candidature, quant à lui, précisait que les lots isolés devaient avoir des superficies supérieures à 400 m2, les lots jumelés des surfaces variant entre 300 et 400 m2, tandis que les lots en bande continue se situaient entre 200 à 300 m2. En nous référant à la dernière version approuvée du Cahier des charges, celle de 2006, nous constatons, d’abord, l’ajout d’un type nouveau, le jumelé dense, apparemment imaginé pour l’occasion ; et, d’autre part, le fait que le type jumelé ne respecte que très partiellement les critères susmentionnés, en matière de superficie des lots. En effet, s’agissant des lots de type jumelé, le Cahier des charges définit 302 lots ayant dans leur grande majorité des surfaces comprises entre 250 et 280 m2, et 72 lots avec des surfaces supérieures à 300 m2. Pour ce qui est des lots de type jumelé dense, leur nombre s’élève à 760 ; il s’agit essentiellement de terrains ayant des superficies variant entre 200 et 250 m2.

  • 9 Le CUF est défini comme étant le rapport de la somme des surfaces construites à la surface du lot.
  • 10 Du fait que les retraits ne sont obligatoires que sur les deux limites séparatives latérales.

19Ainsi, nous pouvons affirmer que le programme retenu en définitive a, de facto, abouti à remplacer le type de lots en bande continue caractérisé par un Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)9 assez élevé10, et, dans une certaine mesure, le type jumelé ayant des superficies assez importantes (plus de 300 m2), par le type jumelé dense avec des lots de tailles plus réduites et un CUF moins important, dégageant ainsi plus d’espaces libres à comptabiliser dans la catégorie espaces verts. Cette manipulation a permis au maître d’ouvrage de relever un double défi, celui de se mettre aux normes de la végétalisation, tout en proposant un maximum de lots individuels.

Les espaces verts des Unités d’habitat collectif

20Les Unités d’habitat collectif correspondent à des unités d’habitation comportant plusieurs logements avec un accès commun. Le plan de lotissement de Mrazga prévoit 83 lots de ce type en R + 6. Les unités mixtes, quant à elles, sont des bâtiments affectés à l’habitat, mais localisant aussi des équipements de superstructure et autres activités urbaines. Le rez-de-chaussée de chaque lot mixte est entièrement affecté à des équipements de superstructure, les niveaux supérieurs étant réservés à l’habitat qui peut être remplacé au premier étage par des bureaux. Le plan de lotissement prévoit 30 lots de ce type mixte en R + 5. À l’intérieur de chaque lot de ces deux types, et sur les terrains hors emprise des constructions, l’acquéreur a l’obligation d’aménager les allées et les parkings nécessaires, à raison, au moins, d’une place de stationnement par logement et d’une place pour 50 m2 de bureau ou de commerce. Les espaces restant libres doivent être aménagés en jardins avec plantations diverses (arbustes, pelouses, massifs floraux) ou en aires sablées et terrains de jeux pour les enfants. Pour ces deux types d’habitat, les espaces hors emprise des constructions sont calculés en fonction du COS maximal retenu comme suit : 

Tableau 4. Les surfaces libres dans l’habitat collectif et mixte.

Type d’habitat

Surface totale en m2

COS

Surfaces libres en m2

Habitat collectif

169 078

0,4

101 446,8

Habitat mixte

98 577

0,5

49 288,5

Total

267 655

150 735,3

Source : Cahier des charges du lotissement Nabeul C.

21Sur la base de la réservation de 25 % de ces espaces libres aux jardins, on atteint donc un total de 37 683 m2 d’espaces verts.

Les espaces verts au sein des lots destinés aux équipements de superstructure

22Ces lots sont ceux affectés aux équipements de superstructure à l’exception des espaces de jeu et des terrains de sport. Le Cahier des charges stipule qu’à l’intérieur de chaque lot et hors emprise des constructions, l’acquéreur doit aménager les voies de circulation et les parkings, les espaces restant libres devant servir à l’aménagement de jardins et terrains de jeux d’enfant. Ces espaces libres sont calculés en fonction du COS moyen des lots réservés à ces équipements, de la façon suivante :

Tableau 5. Les surfaces libres dans les lots destinés aux équipements de superstructure.

Désignation

Surface totale

en m2

COS

moyen

Surfaces libres

en m2

Équipements

hors espaces de jeu

et terrains de sport

283 674,0

0,3

198 571,8

Source : Cahier des charges du lotissement Nabeul C.

23Sur la base de la réservation de 25 % de ces espaces libres aux jardins, les surfaces à aménager devraient occuper 49 642 m2.

Les emprises des deux oueds El Mankaâ et El Maleh

24Il s’agit des zones non constructibles relatives au domaine public hydraulique. Les terres réservées longent les deux oueds, qui délimitent le Périmètre d’Intervention des côtés Est et Ouest, sur une bande de 25 m de part et d’autre.

25Elles couvrent, à l’intérieur du PIF, une superficie de près de 180 000 m2. Le Règlement d’urbanisme du PAD stipule que ces zones sont interdites à toutes formes de construction, exception faite celles nécessitées pour la stabilisation des berges ; elles doivent donc être réservées aux plantations et classées comme étant des zones vertes.

26En somme, nous pouvons estimer l’emprise totale des espaces verts comme suit :

Tableau 6. Emprise totale des espaces verts dans le PIF de Mrazga.

Type d’espace vert

Surface en m2

Espaces verts publics

173 350,0

Jardins privés

243 804,3

Espaces verts de l’habitat collectif/mixte

37 683,0

Espaces verts des équipements de superstructure

49 642,0

Emprises du DPH

180 000,0

Total

684 479,3

Source : Cahier des charges du lotissement Nabeul C.

27Ainsi, le total des surfaces destinées aux espaces verts s’élève à plus de 68 ha. Sachant que le programme retenu prévoit la construction de 8 246 logements et sur la base d’un taux d’occupation de cinq personnes par logement, la capacité d’accueil de la zone du projet est estimée à près de 41 320 habitants.

28De ce fait, le ratio moyen devrait être de 16,56 m2 par habitant, ce qui le situe un peu au-delà du seuil des 15 m2/hab. exigé pour les nouveaux lotissements, et cela sans tenir compte de toutes les voies primaires et secondaires, ainsi que de celles situées à l’intérieur des lots des équipements, dont la largeur est supérieure ou égale à 10 m et qui seront obligatoirement bordées d’arbres.

La création de tissus urbains « modernes » et « équilibrés » : l’AFH sur la corde raide

29La création de tissus urbains « modernes » constitue un autre principe d’action qui doit concourir à son tour à la réalisation de cet objectif, sans cesse réaffirmé par les pouvoirs publics, qu’est la qualité de vie. Pour y parvenir, l’État tunisien retient trois priorités, à savoir : la densification des tissus urbains, l’équipement collectif éducatif, sportif, social et culturel et les réseaux divers. Notre propos, dans cette deuxième partie, est de mesurer l’importance accordée, dans la conception du projet de Mrazga, à ces trois dimensions, de rendre compte des stratégies adoptées par le maître d’ouvrage pour atteindre les objectifs fixés et de relever les conflits qui ont jalonné ce processus.

La densification

30Après plusieurs esquisses, le Programme d’Aménagement de l’opération de Mrazga a retenu le principe d’une densification du lotissement. Sur une superficie totale de 190 ha, il prévoit en effet la réalisation de 8 264 logements, soit une densité brute de l’ordre de 43,49 logements à l’hectare. Cette densité est sensiblement supérieure à la moyenne nationale urbaine (28 log./ha) et à celle des nouveaux lotissements (40 log./ha). Toujours à titre de comparaison, on peut signaler que, en cas de mixage des typologies, c’est-à-dire dans le cas où le lotissement associerait à la fois l’habitat individuel et l’habitat collectif et mixte, ce qui est bien le cas de Mrazga, le seuil de densité préconisé est de 30 log./ha.

31Pour parvenir à cette forte densité, la priorité a été donnée à l’habitat collectif au détriment de l’habitat individuel, dont la part initiale a été réduite de moitié, et à l’habitat jumelé et jumelé dense, ce dernier ayant été introduit, comme nous l’avons déjà signalé, en cours de route, aux dépens de l’habitat isolé. Ce choix n’a pas été facilement accepté par les candidats à l’acquisition d’un lot individuel. Sous leurs pressions, et celle de la Municipalité de Nabeul, l’AFH a dû modifier une nouvelle fois le programme approuvé en 2001, pour relever légèrement le nombre des lots individuels aux dépens de ceux d’habitat collectif ; la superficie de ces derniers a été en fin de compte ramenée de 218 695 m2 à 173 846 m2, tandis que celle de l’habitat isolé passait de 130 095 m2 à 173 846 m2 et celle du type jumelé dense de 133 365 m2 à 168 508 m2.

32Au bout du compte, il en est résulté une baisse du nombre total de logements prévus dans l’opération de 8 962 à 8 246 logements. Logiquement, les densités varient en fonction des types d’habitat :

Tableau 7. Densités brutes selon le type d’habitat.

Type d’habitat

Densité brute log./ha

Isolé

24,21

Jumelé

35,23

Jumelé dense

44,21

Groupé dense

74,05

Collectif/mixte

226,70

Sources : Plan d’Aménagement de détail, Nabeul C ; Règlement d’urbanisme.

33À la lumière de ce tableau, nous remarquons que les densités fortes et très fortes sont la règle pour tous les types d’habitat à l’exception de l’habitat isolé. Mais celui-ci ne représente qu’à peine 5 % du nombre total des logements. Ces densités pourront être augmentées dans le cas de l’habitat individuel et ce en fonction des CUF prévus par le Cahier des charges. En effet, ces règlements ouvrent de facto la possibilité de reconvertir les maisons individuelles en appartements.

Tableau 8. COS et le CUF selon le type d’habitat individuel.

Type d’habitat

COS

CUF

Nb. de niveaux autorisés

Hauteur maximale en m

Isolé

0,35

1,0

4 (1)

13

Jumelé

0,41

1,0

4 (1)

13

Jumelé dense

0,43

1,2

3 (2)

13

Groupé dense

0,70

1,4

2

8

(1) Un sous-sol (qui ne peut pas servir de local d’habitation), un rez-de-chaussée et deux étages. (2) Un rez-de-chaussée et deux étages.

Source : Cahier des charges du lotissement Nabeul C.

  • 11 Il s’agit de MM. R. Borgi et T. Saidi, respectivement Chef de la Direction opérationnelle de Ben Ar (...)
  • 12 Ce problème n’est d’ailleurs pas le propre du lotissement de Mrazga. En effet, en suivant les opéra (...)
  • 13 Voir l’entretien avec le PDG de l’AFH publié sur le portail électronique Global-Immo (www.global-im (...)

34En somme, nous pouvons dire que la densification est synonyme de verticalisation. Pour les responsables rencontrés de l’AFH11, l’option de la densification implique que l’immeuble devient l’élément principal du programme d’aménagement, permettant tout à la fois d’accroître le nombre de logements, de sauvegarder la périphérie agricole et de conférer à la ville un vrai cachet urbain « moderne ». Plus encore, nous estimons que l’option de la densification s’inscrit dans une logique de péréquation financière pour l’ensemble de l’opération. En effet, ce choix a permis à l’Agence Foncière de faire basculer une bonne portion du foncier, celle initialement réservée à l’habitat individuel, vendu à des prix étudiés, vers l’habitat collectif. Les lots appartenant à cette dernière catégorie sont vendus au plus disant par voie d’enchères publiques. Cette démarche s’inscrit, en fait, dans le cadre d’une stratégie affichée de partenariat avec les banques commerciales, et notamment la Banque de l’habitat, et les promoteurs immobiliers privés, qui, selon l’expression de l’AFH, « donnent vie à nos lotissements ». Face à ces choix, nous pouvons supposer que, compte tenu de l’engouement de la population locale pour l’habitat individuel et l’auto-construction, de l’exiguïté des appartements prévus, et de la majoration des prix pratiqués par les promoteurs immobiliers privés, l’habitat collectif n’aura, vraisemblablement, qu’un succès limité auprès des populations de la région de Nabeul-Hammamet. Ceci nous autorise à nous demander quel sera, en pratique, le taux de remplissage des lots réservés à l’habitat collectif ?12. Par ailleurs, nous nous interrogeons sur l’absence du semi-collectif, qui constitue une solution intermédiaire ayant, selon l’expression du PDG de l’AFH, « le double avantage d’assurer l’indépendance de l’habitant, si chère aux citoyens tunisiens, tout en étant conforme à la politique gouvernementale de densification dans le cadre de l’utilisation rationnelle du terrain »13. Ce type d’habitat permettrait pourtant, dans la perspective de l’amendement de la législation en vigueur réservant sa commercialisation aux promoteurs immobiliers agréés, aux individus (membres d’une même famille, amis ou collègues de travail) constitués en coopératives, de réduire substantiellement le coût de l’acquisition des logements.

Un niveau étoffé d’équipements de superstructure

35Les équipements de superstructure comprennent, à l’exclusion des équipements d’infrastructure, tous les équipements indispensables à la vie de la collectivité, à savoir les équipements éducatifs, sanitaires, sociaux, sportifs, culturels… Selon l’organisation spatiale du nouveau lotissement, les différents équipements prévus ont été groupés en zones spécifiques. Ils peuvent être classés ainsi :

Des équipements d’intérêt national

36Il s’agit de la zone dite « Extension du campus universitaire » située au sud-ouest du périmètre d’intervention. Cette extension comprend la construction d’une Faculté de gestion et de sciences économiques sur un lot de 43 000 m2 et d’un Institut supérieur des Beaux-Arts sur un terrain de 34 000 m2. La réalisation de ces deux établissements a permis de porter la capacité d’accueil du complexe universitaire de Mrazga à plus de 6 000 étudiants.

Des équipements d’intérêt régional

37Les principaux éléments en sont :
• Un parc urbain : c’est le premier du genre dans la zone de Nabeul-Hammamet ; il s’étendra sur plus de 11 ha et abritera, conformément à la Loi du 3 octobre 2005 relative à l’aménagement des parcs urbains, deux terrains de sport, une salle de spectacles, une bibliothèque, un théâtre de plein air, un centre de jeunes et une maison de la culture.
• Une zone d’animation et de restauration située sur la façade du lotissement donnant sur la route régionale (RR 28) reliant les deux villes de Nabeul et Hammamet.
• Des établissements d’enseignement professionnel et secondaire : un centre de formation aux arts du feu, déjà construit sur un terrain de 23 500 m2, et trois établissements d’enseignement secondaire, équitablement répartis entre les différentes zones du PAD, dont un lycée pilote, actuellement en service, pour l’ensemble du Gouvernorat de Nabeul.

Des équipements d’intérêt local

  • 14 Mme A. Lessoued, architecte en chef du projet, nous a déclaré à ce propos ceci : « Nous nous sommes (...)

38Nous en distinguons trois types :
• Un ensemble d’équipements placés dans la zone centrale du nouveau lotissement et qui s’étendent sur 75 000 m; il s’agit :
— d’une grande mosquée qui surplombera une bibliothèque sur un terrain de 2 500 m2. Cette mosquée est prévue pour être, du fait de son emplacement, de sa surélévation et de son architecture recherchée, le grand monument emblématique de la nouvelle zone14 ;
— d’un jardin public équipé de 33 000 m2 ;
— d’un hôtel de ville ;
— d’une grande aire commerciale de 7 000 m2 ;
— d’un centre de jeunes, une maison de la culture, un centre d’exposition et un centre administratif.
• Un souk artisanal et une zone de petits métiers urbains : situés non loin de la zone centrale du lotissement et organisés perpendiculairement à sa voie principale, ils couvriront 26 475 m2 divisés en 41 lots pour le souk et 4 403 m2 englobant 19 lots pour la ZPM. Ces deux zones s’organiseront autour d’une voie essentiellement piétonne et devront participer au développement de l’activité touristique et artisanale dans la région de Nabeul-Hammamet.
• Une gare routière sur une superficie de 6 000 m2.

De petits centres de quartier et de voisinage

39Ces centres regrouperont les commerces et services destinés à satisfaire les besoins propres de la population du nouveau centre urbain avec des superficies allant de 12 600 à 17 200 m2. Les principaux équipements qui les composent sont un jardin d’enfants, une crèche, un service social, un bain maure, un centre de soins, un espace de jeux, un square, une école primaire, une salle de prières, un bureau de poste et trois centres commerciaux, hiérarchisés (centre principal et centres de première et de deuxième nécessité).

40La programmation de ces différents équipements et le choix de leurs emplacements à l’intérieur de la nouvelle zone urbaine ont imposé au maître d’ouvrage un double effort d’élaboration technique et de concertation avec la Municipalité de Nabeul et les Ministères concernés. Pour l’élaboration technique, le travail de conception a tenu compte du diagnostic et des orientations du Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) de l’agglomération Nabeul-Hammamet (établi en 1991), repris par le nouveau Schéma Directeur d’Aménagement (SDA) de Nabeul-Hammamet (établi en 1999), ainsi que de la grille d’équipements, établie par la Direction de l’Urbanisme. Il s’est agi de prendre en considération les besoins de la population nouvelle attendue, mais aussi de pallier l’insuffisance des équipements actuellement disponibles dans la conurbation Nabeul-Hammamet. En prime, Mrazga devrait constituer une nouvelle centralité dans cette conurbation.

41En ce qui concerne la question du partenariat avec les acteurs publics impliqués dans la mise en œuvre du projet, on peut noter que la conception et la localisation de ces équipements ont fait l’objet d’allers et retours entre le maître d’ouvrage et ses partenaires. Ces navettes ont occasionné des tensions, voire des conflits. À ce propos, nous citerons la demande, formulée en 1991 et maintenue pendant plus de 10 années, de la Municipalité de Nabeul de lui fournir 10 ha de terrains pour installer des équipements ; une demande jugée irréaliste par l’Agence Foncière. Par ailleurs, nous constatons que la localisation des différents équipements a parfois été l’objet de longues correspondances entre l’AFH et les Départements ministériels impliqués, désireux d’obtenir les meilleurs emplacements. Ainsi, le choix de la zone réservée à l’extension du campus universitaire s’est porté dans un premier temps sur le secteur Nord-Ouest du Périmètre d’Intervention, dans le prolongement immédiat du campus existant. Apprenant que la situation foncière de cette zone n’était pas encore réglée, le ministère de l’Enseignement supérieur a refusé la proposition et a exigé de l’AFH qu’elle lui fournisse des terrains situés à l’entrée Sud de la zone, jouxtant directement la RR 28. Jugeant pour sa part qu’il ne lui était pas possible d’affecter des terrains aussi bien situés à des équipements de superstructure, car le prix de cession est le prix de revient, l’AFH a réussi en fin de compte à reléguer les installations universitaires en deuxième niveau, libérant de ce fait la façade de la zone sur la RR 28, laquelle a finalement été affectée aux activités de restauration et d’animation.

La mise en œuvre conflictuelle des réseaux modernes d’infrastructure

42Conformément aux règles d’urbanisme, le lotissement de Mrazga bénéficiera d’un ensemble cohérent de réseaux divers. Il s’agit des réseaux de circulation, d’alimentation en eau, en électricité et en gaz de ville, d’assainissement des eaux pluviales et des eaux usées… La mise en œuvre de ces réseaux a été source de conflits entre les acteurs impliqués. Ces désaccords se sont focalisés sur trois questions principales à savoir :
— Quel sera, sans tenir compte des emprises nécessaires, la largeur des voies de circulation ?
— Quel sera le nombre des accès au lotissement ?
— Qui financera la réalisation des réseaux primaires et de la station d’épuration situés en dehors du PIF ?

À propos de la largeur des voies de circulation

  • 15 Nous notons à propos du cimetière, que, compte tenu de la nouvelle servitude exigée pour ce type d’ (...)

43Cette question a constitué un point de discorde entre l’AFH et la Municipalité de Nabeul. Pour l’Agence Foncière, le réseau routier est considéré comme étant du foncier non commercialisable, susceptible d’affecter l’équilibre financier de l’opération. Aux yeux de la Municipalité, organisme devant à l’avenir gérer ces infrastructures, il s’agit de prévenir les problèmes de congestion. Le règlement de cette question s’est pratiquement étalé sur toute la décennie 1990, et ce parallèlement à l’évolution du processus décisionnel touchant à l’approbation, par la Municipalité, du PAD. Dans ce cadre, l’AFH a proposé de réaliser un réseau routier hiérarchisé de 30 et 20 m de largeur pour la voirie principale et de 8 m pour les voies secondaires. Cette proposition a été catégoriquement refusée par la Municipalité qui a exigé la réalisation d’un réseau hiérarchisé sur trois niveaux de 40 et 30 m de largeur pour les voies primaires, de 20 m pour les voies secondaires et de 10 m pour les voies tertiaires. Cette demande, conjuguée à celle de l’aménagement d’un cimetière propre au lotissement, a été présentée comme une condition sine qua non à l’approbation, par l’institution municipale, du PAD et du Plan de Lotissement15. C’est ainsi qu’elle a pu faire valoir ses deux demandes.

À propos des accès au lotissement : l’affaire des giratoires

44D’un point de vue technique, l’accès au PIF de Mrazga devait tenir compte de deux voies express délimitant la zone au sud et au nord (la RR 28 et la déviation Nabeul-Hammamet, voir Fig. 2). De ce fait le branchement sur ces deux axes devrait, dans un premier temps, s’effectuer par l’aménagement de giratoires, l’enjeu étant de définir le nombre de ces giratoires et de leurs emprises réservées à d’éventuels aménagements routiers.

45Le règlement du problème des accès à la nouvelle zone urbaine de Mrazga a connu trois phases.

• Dans un premier temps, l’AFH a proposé l’aménagement de deux giratoires du côté de la déviation et d’un troisième au beau milieu de la façade située sur la RR 28. Cette proposition a été faite dans le souci de limiter le nombre de giratoires, pour réduire les pertes de terrains que leurs emprises de 200 m de diamètre occasionnent. Cette proposition n’a pas été favorablement reçue par la Municipalité de Nabeul et la Direction Régionale du MEHAT. Ce refus a été expliqué par le fait que l’accès proposé sur la RR 28, qui constitue l’entrée principale du lotissement, ne serait pas à même de canaliser la totalité du trafic entrant et sortant de la nouvelle zone.

• C’est ainsi que l’AFH a dû formuler une deuxième proposition prévoyant l’aménagement de 4 giratoires aux extrémités Sud-Est, Sud-Ouest, Nord-Est et Nord-Ouest du PIF. Cette seconde proposition a, à son tour, été refusée par les Services Régionaux du MEHAT. Cette fois, l’argument était que les aménagements proposés des côtés Nord-Est et Sud-Est, situés à proximité des deux ponts réalisés sur l’oued El Mankaâ, étaient en infraction avec les règlements en vigueur. En effet, ces derniers interdisent l’aménagement de giratoires à proximités de ponts, à cause du risque d’accidents de la circulation.

• Au bout du compte, l’Agence Foncière a fini par présenter une troisième proposition qui supprime les deux giratoires litigieux et les remplace par deux entrées latérales de moindre importance avec la prise en charge de la construction des ponts nécessaires sur les deux oueds El Mankaâ et El Maleh (voir le PL). Cette dernière proposition a fini par être acceptée grâce au soutien de la Municipalité.

46Au-delà des aspects purement techniques, il est à noter que le règlement de cette question des accès au projet s’est effectué dans le cadre de rapports de pouvoir entre les trois acteurs impliqués. Nous pouvons ainsi noter que le soutien apporté par la Municipalité à l’AFH lors de la présentation de la troisième proposition se concevait, en réalité, dans le cadre d’un compromis. Celui-ci a été conclu sur la base de l’acceptation, par l’AFH, des demandes de la Municipalité relatives à l’élargissement des voies de circulation et à l’aménagement d’un cimetière, et de celle de lui accorder, en plus, la faveur de distribuer une centaine de lots individuels. Quant à la tension observée entre l’AFH et la Direction Régionale du MEHAT, lesquels dépendent l’un et l’autre, il faut le dire, du même Ministère de tutelle, elle serait, en quelques sorte, l’expression de la volonté, de la part de la Direction de l’Équipement, d’exercer pleinement sa fonction de « gardien des règlements en vigueur en matière d’urbanisme et d’équipement ».

Le financement des réseaux extra muros

47Le problème se pose aussi du financement de la réalisation des réseaux nécessaires au projet, qui sont situés en dehors du PIF : il s’agit principalement des conduites d’amenée de l’eau potable et du gaz de ville, de la conduite de refoulement des eaux usées jusqu’à la station d’épuration et du financement de la construction de cette dernière. En ces domaines, l’AFH a affaire à trois concessionnaires publics spécialisés à savoir la SONEDE pour l’eau, la STEG pour l’électricité et le gaz de ville et l’ONAS pour tout ce qui concerne l’assainissement. Forts de leurs monopoles, les trois opérateurs sus-indiqués ont réussi après de longues tractations à faire valoir leurs points de vue. C’est ainsi que l’Agence Foncière a dû prendre en charge les frais de réalisation des réseaux en question, qui sont habituellement à la charge des concessionnaires, et cofinancer avec l’ONAS, ce qui constitue une première, la construction de la station d’épuration.

Conclusion

48Le projet de Mrazga vise à créer, ex nihilo, un grand morceau de ville selon les normes définies par le nouveau cadre réglementaire régissant l’aménagement des espaces urbains en Tunisie. Il devrait accueillir 40 000 habitants à moyen terme et 60 000 à long terme. Le parti d’aménagement retenu partage à peu près équitablement les surfaces entre l’habitat (22,72 %), les équipements, y compris les espaces verts publics (25 %) et la voirie (27 %), le solde devant être mobilisé par des zones mixtes et des emprises diverses (dont celles des deux oueds).

49Cette conception est, comme nous l’avons montré, en étroite relation avec les impératifs nouveaux de développement durable et de qualité de la vie. Toutefois, force est d’insister sur le fait que la prise en compte de ces dimensions a requis, de la part du maître d’ouvrage, de grands efforts de « gymnastique urbanistique » et de négociation avec les différents acteurs impliqués. En effet, l’Agence Foncière devait à la fois atteindre des normes imposées (en matière de végétalisation, de densification et d’équipements socio-collectifs), dont les barres ont été élevées très haut, et composer avec des acteurs aux intérêts divergents des siens. Sur le premier plan, celui des normes, l’Agence Foncière devait, pour ainsi dire, gérer le paradoxe, en conciliant les options assez contradictoires de végétalisation et de densification d’une part et de densification et de niveau d’équipement socio-collectif adéquat de l’autre. Sur le second plan, celui des rapports avec les acteurs associés, le travail de conception du projet, mené par l’AFH, est passé par de nombreux moments de tensions, voire de conflits. En réalité, l’unicité de pilotage à caractère technique, dont bénéficiait le maître d’ouvrage, n’excluait pas l’existence de rapports de pouvoir entre les divers acteurs impliqués dans la mise en œuvre de l’opération, exprimant des intérêts divergents, qui sont de nature à limiter la marge de manœuvre de l’Agence Foncière. Nous pouvons ainsi affirmer que la mise en œuvre du projet a été faite au prix d’arrangements multiples : arrangements entre les acteurs, mais aussi arrangements avec les règles.

  • 16 Taux utilisé par l’AFH pour exprimer la part des sols non commercialisables.
  • 17 Ce déficit est, jusqu’ici, résorbé au moyen d’un système de péréquation entre les différentes opéra (...)

50Par ailleurs, nous constatons que la mise en application de ces options, tenant aux notions de développement durable et de qualité de la vie, constitue un fardeau très lourd sur le dos de l’opérateur public. En effet, les terrains destinés aux équipements divers sont soit non commercialisables, tels que la voirie, les espaces verts, les lieux de culte…, ce qui représente « un taux de chute » de 51 %16, soit cédés aux différents départements ministériels concernés au prix de revient. Ces coûts conjugués à ceux de la mobilisation du foncier, financée par des prêts bancaires onéreux, des aménagements et des retards accumulés, amèneront le maître d’ouvrage à sortir, vraisemblablement, déficitaire, sur le plan financier, de cette opération17. Ainsi, nous sommes en mesure de nous interroger sur les raisons qui ont poussé l’AFH à accepter la réalisation de l’opération, mais il s’agit là sans doute d’une autre dimension du problème et des rapports de pouvoir qui concourent au « gouvernement des villes »…

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Bibliographie

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Loi 94-122 du 28 novembre 1994 portant création du Code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme (CATU).

Loi 2003-78 du 29 décembre 2003 modifiant et complétant le CATU.

Loi 2005-71 du 4 août 2005 portant modification du CATU.

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Notes

1 Article 30 du Code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme (CATU), promulgué par la loi 94-122 du 28 novembre 1994.

2 Société Nationale Immobilière de Tunisie, principal acteur public de la promotion immobilière.

3 Ces nouvelles orientations sont définies par le programme présidentiel 2004-2009, intitulé : « Pour la Tunisie de Demain » qui constitue, en quelque sorte, une feuille de route pour le développement futur du pays. Ainsi et sous le thème « Pour une meilleure qualité de vie, dans des villes plus agréables », ce programme a arrêté les objectifs suivants : un environnement sain, en tant que base pour un développement durable, une exploitation judicieuse de l’espace territorial et un Plan d’Urbanisme, avec des perspectives nouvelles et un aménagement moderne de nos villes (voir, à ce propos, Programme électoral 2004, texte complet sur le site officiel de la campagne du président Zine El Abidine Ben Ali).

4 Concepts annoncés par M. Gdoura, Directeur de l’Urbanisme, dans une communication présentée à l’occasion de la Journée Arabe et Mondiale de l’Habitat, le 2 octobre 2006 à Tunis : « Rôle de la planification urbaine dans le développement des villes », ronéo, 8 p. (en arabe).

5 Il s’agit respectivement de la Société Nationale d’Exploitation et de Distribution des Eaux (la SONEDE), de la Société Tunisienne de l’Électricité et du Éaz (la STEG) et de l’Office National de l’Assainissement (l’ONAS).

6 Établie par la Direction de l’Urbanisme, dépendant du Ministère de l’Équipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire (MEHAT), en 1997 ; cette grille reste un document provisoire, non opposable aux tiers, du fait qu’elle n’est toujours pas approuvée.

7 Il est à noter que, parmi tous les programmes en cours de réalisation par l’AFH, seuls ceux de Mrazga et de Aïn Zaghouan, dans la banlieue de Tunis, sont dotés de ce type d’aménagement.

8 Le Coefficient d’Occupation du Sol est défini comme étant le rapport de la surface bâtie au sol à la surface du lot ; la surface bâtie au sol est la surface délimitée par la projection verticale sur le sol du périmètre hors œuvres de la construction.

9 Le CUF est défini comme étant le rapport de la somme des surfaces construites à la surface du lot.

10 Du fait que les retraits ne sont obligatoires que sur les deux limites séparatives latérales.

11 Il s’agit de MM. R. Borgi et T. Saidi, respectivement Chef de la Direction opérationnelle de Ben Arous et de l’Antenne régionale de Nabeul et de Mme A. Lessoued, Chef de projet de l’opération de Mrazga de 1996 à 2005.

12 Ce problème n’est d’ailleurs pas le propre du lotissement de Mrazga. En effet, en suivant les opérations de vente aux enchères publiques organisées en 2007 et relatives au lotissement de Aïn Zaghouan, à Tunis, celles organisées le 18 octobre 2007 et le 25 novembre 2007, nous avons pu constater que ces enchères se sont soldées par « zéro vente » et ce s’agissant des lots d’habitat collectif. Cet état de fait s’explique d’une part par l’intérêt grandissant pour le semi-collectif et par le fait que les promoteurs estiment que les mises à prix sont à un niveau trop élevé. Ces professionnels constatent que les mises à prix pratiquées par l’AFH grimpent sans que cela ne reflète la véritable demande du marché ; ils demandent alors de les réduire pour booster la demande d’un marché stagnant du fait que les prix immobiliers ont atteint une limite haute par rapport au pouvoir d’achat.

13 Voir l’entretien avec le PDG de l’AFH publié sur le portail électronique Global-Immo (www.global-immo.biz).

14 Mme A. Lessoued, architecte en chef du projet, nous a déclaré à ce propos ceci : « Nous nous sommes inspirés du modèle d’organisation spatiale de la ville arabo-musulmane, dans lequel la Grande mosquée occupe une position centrale […] et joue, à travers son minaret, le rôle de point d’appel et de repère ».

15 Nous notons à propos du cimetière, que, compte tenu de la nouvelle servitude exigée pour ce type d’aménagement (ils doivent être distants de toutes installations résidentielles d’au moins 200 m), l’AFH a dû acquérir en 2005, et ce pour la première fois de son histoire, un terrain d’une superficie de 2 ha, situé en dehors du PIF, au prix de 200 000 DT (1 dinar tunisien = 0,54 € en mars 2009). Pour l’AFH, « l’excès de zèle » manifesté par la Municipalité de Nabeul à propos de la largeur des routes, qualifiées de « terrains de foot et de hand-ball », et du cimetière est en rapport avec son refus de lui octroyer les 10 ha de terrain qu’elle exigeait, et du droit de regard qu’elle réclamait sur la distribution de la totalité des lots individuels.

16 Taux utilisé par l’AFH pour exprimer la part des sols non commercialisables.

17 Ce déficit est, jusqu’ici, résorbé au moyen d’un système de péréquation entre les différentes opérations en cours de réalisation. Ceci grâce à l’énergique politique d’acquisition foncière poursuivie par l’AFH au cours des années 1980. Cette politique consistait généralement en la constitution, au moyen d’acquisitions à l’amiable, de périmètres informels de réserves foncières, c’est-à-dire de zones d’intervention non officiellement décrétées, dans une logique d’anticipation sur l’effet d’annonce des projets. L’accomplissement de la mobilisation foncière s’effectue, dans une seconde étape, par l’instauration officielle d’un PIF, qui permet à l’AFH de jouir des droits de préemption et d’expropriation. Mais il est évident que ce système ne pourra plus jouer, pleinement, dans un proche avenir, du fait de l’épuisement de ce patrimoine et du changement d’attitude des propriétaires fonciers. Ainsi, l’instauration au profit de l’AFH, en janvier 2008, du PIF de Bessbassia et de Bir el Bouita, dans la zone de Hammamet-Sud, dans le but de faire face à la spéculation foncière et à la prolifération de l’habitat non réglementaire dans ce secteur situé tout près de la station touristique de Yassmine Hammamet, a-t-elle été à l’origine d’une vague de propositions de vente, au lieu du traditionnel refus de vendre, da la part des propriétaires. Ces derniers savent, désormais, que les difficultés de trésorerie de l’Agence Foncière, ne lui permettront pas de conclure, dans le délais de deux mois prévu par la réglementation en vigueur, les opérations d’achat, ce qui sera légalement considéré comme étant un désistement, induisant une mainlevée sur les terrains concernés.

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Table des illustrations

Titre Figure 1. Mrazga : plan d’aménagement de détail.
Légende Source : AFH.
Crédits Cartographie : Florence Troin • CITERES|EMAM • 2009.
URL http://emam.revues.org/docannexe/image/239/img-1.png
Fichier image/png, 1,0M
Titre Figure 2. Mrazga : plan de lotissement.
Légende Source : AFH.
URL http://emam.revues.org/docannexe/image/239/img-2.png
Fichier image/png, 3,4M
Titre Figure 3. Le projet Mrazga en trois dimensions.
Légende On remarque au premier plan la « grande esplanade » baptisée par ses concepteurs « coulée de verdure », et en arrière-plan une partie de la zone centrale, baptisée « l’œil », comportant un jardin andalou et un ensemble d’équipements de superstructure.
Crédits Source : AFH.
URL http://emam.revues.org/docannexe/image/239/img-3.jpg
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Pour citer cet article

Référence papier

Nassim Dridi, « Les paradigmes du « développement urbain durable » et de la « qualité de la vie » : du principe à l’action », Les Cahiers d’EMAM, 17 | 2009, 29-42.

Référence électronique

Nassim Dridi, « Les paradigmes du « développement urbain durable » et de la « qualité de la vie » : du principe à l’action », Les Cahiers d’EMAM [En ligne], 17 | 2009, mis en ligne le 20 décembre 2011, consulté le 22 août 2014. URL : http://emam.revues.org/239

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Auteur

Nassim Dridi

Enseignant agrégé, Faculté des Lettres et Sciences Humaines de Sousse (Tunisie)

nassim.dridin@laposte.net

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